수원지방법원 2025타경101548. 의왕시 왕곡동 원효아파트 102동 3층 302호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 349,000,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 347,666,666원입니다. 가격만 보더라도 신건 최저가가 최근 평균의 100.4%이므로 ‘경매라서 싸다’고 볼 근거가 없습니다. 최신 거래인 2026.07 거래가도 340,000,000원으로 최저가보다 낮습니다.
권리는 훨씬 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 말소기준권리는 2022.06.29 설정된 주식회사엠에이치파이낸스대부 근저당권 499,200,000원입니다. 그런데 그보다 훨씬 앞선 1997.10.06 갑구 가등기가 남아 있고, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류돼 있습니다. 별도로 임차인 박동철의 전입일 2016.11.14도 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101548 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 왕곡동 599 원효아파트 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.77㎡ · 철근콘크리트조 17층건 내 3층 |
| 소유자 | 전혜승 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.06.29 근저당권 · 주식회사엠에이치파이낸스대부 · 채권최고액 499,200,000원 |
| 청구액 | 460,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 발급일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준 이후의 2025.11.04 임의경매개시결정, 2026.04.13 동대문구 압류, 2026.08.21 국세 압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 주식회사엠에이치파이낸스대부 근저당 역시 말소기준권리 자체로서 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 가등기 문제는 이들과 별개입니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 확인되지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동철 | 2016.11.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
박동철의 전입일은 2016.11.14로 말소기준일 2022.06.29보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않기 때문에 현재 자료만으로 보증금 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 매수인 실질취득가를 349,000,000원으로 확정해서는 안 되고, 349,000,000원을 최소 현금투입 하한으로 보되 임차보증금 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균보다 높다
원효아파트는 406세대, 1994.03.24 준공 단지이고 비교 대상은 전용 49.77㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 347,666,666원입니다. 현재 신건 최저가 349,000,000원은 이 평균의 100.4%입니다. 최신 2026.07 거래도 340,000,000원이므로, 권리 인수위험을 제외하더라도 현재 최저가에 가격 할인은 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.77㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 8 | 355,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 1 | 338,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 49.77㎡ | 10 | 353,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 1 | 338,000,000원 |
| 2026.01 | 49.77㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 49.77㎡ | 15 | 363,000,000원 |
| 2026.01 | 49.77㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.77㎡ | 12건 | 347,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엠에이치파이낸스대부 | 499,200,000원 | 343,314,000원 |
| 미배당 | - | 155,886,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,686,000원을 제외한 343,314,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산이며, 채권최고액 대비 155,886,000원이 미배당으로 남습니다. 이 근저당 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 별도의 선순위 가등기와 임차인 보증금 인수 문제는 이 배당표만으로 해소되지 않습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 349,000,000원 | 343,314,000원 | 155,886,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 279,200,000원 | 274,491,200원 | 224,708,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 223,360,000원 | 219,432,960원 | 279,767,040원 |
유찰되면 입찰 최저가는 낮아지지만 1997년 선순위 가등기와 박동철의 임차관계 확인 필요성은 가격 하락과 별개입니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰가만 내려간다고 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕곡초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 경찰서, 소방서, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 단지. 원효아파트 406세대 · 1994.03.24 준공 · 비교면적 전용 49.77㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 택지개발지구이며 공시지가는 3,068,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있으며 감정자료에는 2025.10.20 아파트에 한한 허가구역도 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 1997.10.06 가등기의 법적 성격, 현재 효력, 말소 여부와 인수 범위를 등기 원본과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 박동철의 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 및 임대차계약 존재 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 박동철은 과거 등기부상 소유자와 동일한 이름이므로 관계인·가장임차인 가능성을 확인하되, 확인 전에는 임차권을 임의로 배제하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 347,666,666원의 100.4%입니다. 신건에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 배당표와 인수위험 분리. 근저당권 미배당 155,886,000원은 매수인 승계액이 아니지만 선순위 가등기와 임차보증금 문제는 별도입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 입찰 목적과 취득 조건에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저다”
이 물건은 신건 최저가부터 최근 시세보다 싸지 않습니다. 349,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 347,666,666원의 100.4%이고, 최신 거래 340,000,000원보다도 높습니다. 그 상태에서 1997년 선순위 가등기와 보증금 미상의 선순위 전입 임차인까지 남아 있습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득 하한은 349,000,000원이지만, 최종 취득부담은 확정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인 여부가 아니라 가등기와 임차관계의 실체를 확인해 인수범위를 먼저 확정하는 것입니다.
