말소기준은 2015.07.08 우리은행 근저당권이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 581,000,000원이 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 604,125,000원의 96.2%로 평균보다 낮습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 점유·임대 여부 확인은 별도로 남습니다.
수원지방법원 2025타경101581. 군포시 당동 용호마을 이-편한세상 101동 14층 1401호입니다. 감정평가상 아파트(방3, 거실/주방, 욕실, 발코니 등)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층입니다. 등기상 소유자는 박영진입니다.
권리분석의 기준점은 2015.07.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 우리은행 추가 근저당, 비엔케이캐피탈 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 비엔케이캐피탈의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101581 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 979-1 용호마을 이-편한세상 101동 14층1401호 |
| 도로명 | 경기도 군포시 용호1로21번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.969㎡ · 방3·거실/주방·욕실·발코니 등 · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 박영진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 581,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 368,821,389원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.07.08 우리은행 근저당권입니다. 2017.06.29 우리은행 근저당, 2022.01.26 비엔케이캐피탈 근저당, 2025.05.01 경기신용보증재단 가압류, 2025.11.14 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최근 최저가보다는 높다
용호마을e-편한세상은 1,247세대, 준공일은 2005-09-22입니다. 비교 대상은 전용 84.97㎡ 동일면적의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 604,125,000원, 최신 거래는 2026.09 · 622,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 6 | 622,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 4 | 632,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 6 | 605,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 8 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 617,500,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 13 | 583,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 6 | 567,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 618,000,000원 |
| 평균 | 84.969㎡ | 12건 | 604,125,000원 |
현재 최저매각가 581,000,000원은 최근 12개월 평균 604,125,000원의 96.2%입니다. 최신 거래 622,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 최저가는 567,000,000원이므로, 현재 최저가를 최근 거래 범위에서 이탈한 초저가로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 581,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,210,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 300,300,000원 | 300,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,600,000원 | 14,600,000원 |
| 3. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 393,600,000원 | 257,890,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 23,940,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 732,440,000원 중 572,790,000원이 배당되고, 총 미배당액은 159,650,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동 소재 당동중학교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 소재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 건물의 14층 1401호이며, 위생·급배수·승강기·소방설비와 지역난방 구조입니다.
- 토지. 남동하향 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역·비행안전제3구역(전술)·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가는 2,815,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 동일면적 최근 12건은 567,000,000원부터 632,000,000원까지 형성돼 있으며 최근 12개월 평균은 604,125,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 대조. 최저가 581,000,000원은 최근 평균 604,125,000원의 96.2%이지만 최근 최저 실거래 567,000,000원보다는 높습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.09의 622,000,000원이며, 현재 최저가는 이 거래보다 낮습니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 현황은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경 확인. 을구 1번 근저당은 2020.11.13 채권최고액 281,500,000원으로 변경된 기록이 있는 반면 예상배당은 300,300,000원 기준이므로 원본 대조가 필요합니다.
- 회차 시나리오. 현재 회차 매각가 581,000,000원, 1회 유찰 시 464,800,000원, 2회 유찰 시 371,840,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 총 미배당액은 159,650,000원이며, 경매채권자 비엔케이캐피탈의 청구액 368,821,389원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 평균 아래, 점유는 확인
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2015.07.08 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 신건 최저가 581,000,000원이 최근 12개월 평균 604,125,000원의 96.2%이고 최신 거래 622,000,000원보다 낮아, 평균 기준으로는 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 최저 실거래가 567,000,000원인 만큼 현재 최저가 자체가 거래 범위를 크게 벗어난 저가는 아닙니다.
마지막 확인 포인트는 임대관계 미상과 근저당 변경기록·배당기준액의 차이입니다. 등기상 인수 구조는 깨끗하지만, 실제 점유관계와 채권액을 원본으로 대조한 뒤 최근 실거래 범위 안에서 응찰가를 정하는 사건입니다.
