수원지방법원 2025타경101587. 군포시 부곡동 군포에이스더블유밸리지식산업센터 11층 1131호입니다. 감정평가상 공부 용도는 지식산업센터이고, 조사 시 이해관계인이 부재해 실제 이용상태는 미상입니다. 등기상 현재 소유자는 남용진이며, 과거 하나은행 근저당권 124,800,000원은 2024.09.19 이미 말소됐습니다.
현재 말소기준은 2025.10.16 유천신용협동조합의 가압류입니다. 이 가압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 배영자는 그보다 앞선 2025.01.31 전입입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 400,000원이며 배당요구는 2025.12.05 접수됐습니다. 다만 우선변제권이 없어 예상배당에서 보증금이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 11층 1131호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 지식산업센터 · 13층 건물 내 11층 1131호 · 조사시 이용상태 미상 |
| 소유자 | 남용진 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 230,938,287원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 남는다
등기상 하나은행 근저당권은 경매 이전인 2024.09.19 해지로 말소됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2025.10.16 갑구 5번 유천신용협동조합 가압류 229,509,942원입니다. 이후 2025.11.17 유천신용협동조합의 강제경매개시결정과 2025.12.23 주식회사 하나자산신탁의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배영자 | 1131호 | 2025.01.31 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
배영자는 2025.12.05 배당요구를 했지만 우선변제권은 없습니다. 예상배당에서도 임차보증금 배당액은 0원으로 잡혀 있으며, 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 119,000,000원 + 10,000,000원 = 129,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 인수 · 임차인 배영자 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 유천신용협동조합 | 229,509,942원 | 116,534,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 하나자산신탁 | 230,938,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 460,448,229원 중 예상배당은 116,534,000원, 미배당은 343,914,229원입니다. 임차인 배영자 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 지식산업센터입니다. 조사 시 이해관계인이 부재해 1131호의 실제 이용상태는 미상입니다.
- 입지. 경기도 군포시 부곡동 동군포 TG 남동측 인근으로, 주변은 공장·근린생활시설·아파트단지·물류센터 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 11층이며, 급배수·위생설비, 천장형 시스템냉난방설비, 승강기, 화재탐지·옥내소화전, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,701,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 신건의 판단 기준은 최저가 119,000,000원이 아니라 인수보증금을 더한 129,000,000원입니다.
- 임차보증금 승계. 배영자의 보증금 10,000,000원은 우선변제권이 없어 예상배당 0원이며 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
- 점유·명도. 1131호 임차인이 확인되므로 낙찰 이후 인도·명도 과정에서 보증금 반환과 점유 이전을 함께 고려해야 합니다.
- 이용상태 확인. 공부상 지식산업센터이나 조사 시 실제 이용상태는 미상이므로 현장 사용현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검토. 거래시세와 비교할 때는 최저가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.19억 낙찰 = 1.19억 취득”이 아니다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 판단의 핵심은 임차인 배영자입니다. 전입일 2025.01.31은 말소기준인 2025.10.16보다 앞서고, 우선변제권은 없어 보증금 10,000,000원이 전액 매수인에게 승계됩니다. 따라서 신건 최저가 119,000,000원에 낙찰받는다면 경제적 취득부담은 129,000,000원입니다. 이 물건은 최저가 숫자보다 대항력 임차인의 인수액을 먼저 더한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
