수원지방법원 2025타경101597. 안양동 유일아르젠뷰 5층 503호의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 선순위 임차인입니다. 곽호종의 임대차계약일은 2021.04.17, 확정일자는 2021.04.23, 전입·점유개시는 2021.05.25입니다. 말소기준권리인 안봉한 근저당은 2022.02.07이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
신건 매각가를 247,000,000원으로 가정하면 집행비용 4,258,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 242,742,000원이 배당됩니다. 보증금 245,000,000원 중 2,258,000원이 남고, 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰가격만 247,000,000원인 것이지, 이 권리를 반영한 실질취득은 249,258,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101597 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 542-12 유일아르젠뷰 5층 503호 · 도로명 문예로 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 면적 | 36.26㎡ |
| 사용승인 | 2015.12.01 |
| 소유자 | 오정용 · 2021.06.10 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.02.07 안봉한 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단·국·안양시·부천시 압류, 에스앤아이캐피탈대부·대한채권관리대부·서민금융진흥원 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 곽호종은 전입 2021.05.25로 말소기준보다 앞서므로 별개입니다. 임차권등기 자체는 2023.07.03이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 2021.05.25입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 곽호종 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2021.05.25 / 2021.04.23 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
배당요구일은 2023.07.03이며, 현재 가정에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 보증기관 승계로 처리된 임차인은 없어 실제 임차인은 곽호종 1명으로 봅니다. 신청채권자가 주택도시보증공사이더라도 임차보증금과 보증기관 청구액을 중복 합산해 임차인이 두 명인 것처럼 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
유일아르젠뷰는 16세대, 사용승인일 2015.12.01입니다. 면적대가 맞는 실거래는 5건이며, 전체 평균은 233,700,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 34.0㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 34.0㎡ | 2 | 223,500,000원 |
| 2022.07 | 33.79㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 33.79㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 36.26㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 233,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
최신 거래는 2024.10의 230,000,000원이고 최근 12개월 평균도 230,000,000원입니다. 신건 최저가 247,000,000원만 놓고 봐도 최근 시세의 107.4%입니다. 여기에 현재 예상 인수 2,258,000원을 더한 실질취득 249,258,000원은 최근 시세의 약 108.4%입니다.
가격 추세도 최근 구간이 이전 구간보다 -2.0%로 낮습니다. 따라서 전체 평균 233,700,000원이나 과거 최고 거래 280,000,000원을 근거로 신건 가격을 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 거래와 실질취득을 기준으로 보면 현재 가격은 오히려 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 곽호종 보증금 | 245,000,000원 | 242,742,000원 |
| 2. 근저당 · 안봉한 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에스앤아이캐피탈대부 주식회사 | 8,825,110원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,114,448원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,386,261원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 곽호종의 보증금 부족분 2,258,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰 착시 확인
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 247,000,000원 | 2,258,000원 | 249,258,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 197,600,000원 | 50,966,400원 | 248,566,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 158,080,000원 | 89,933,120원 | 248,013,120원 |
이 물건은 유찰로 입찰 최저가격이 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 그래서 표면적인 최저매각가만 보면 할인폭이 커 보이지만, 매수인이 실제 부담하는 총액은 세 회차 모두 248,000,000원대에 머뭅니다. 특히 1회·2회 유찰만을 이유로 “197,600,000원 또는 158,080,000원에 사는 물건”으로 이해하면 권리분석이 왜곡됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시립만안도서관 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있습니다. 동측 직선거리 약 600미터, 도보 약 13분 거리에 지하철 1호선 명학역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2015.12.01입니다. 위생·급배수·주차장·난방·CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·정비예정구역·과밀억제권역 등에 포함되고 중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 2,641,000원/㎡이며 토지면적은 498.9㎡입니다.
- 규모. 유일아르젠뷰는 16세대이며, 실거래 표본은 5건입니다. 최근 추세는 이전 구간 대비 -2.0%입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 247,000,000원이 아니라 인수까지 포함한 249,258,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 선순위 임차인 재확인. 전입 2021.05.25·확정일자 2021.04.23·보증금 245,000,000원과 배당요구 내역을 매각물건명세서 및 임차권등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 실제 입찰 전 최신 채권·세금 자료로 다시 계산해야 합니다.
- 유찰률 착시 경계. 1회 유찰 시 197,600,000원, 2회 유찰 시 158,080,000원이지만 인수액 증가로 실질취득은 각각 248,566,400원·248,013,120원입니다.
- 시세 기준. 전체 평균 233,700,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원과 -2.0% 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아니라 임차보증금 245,000,000원과 그 미배당액입니다. 임차인 곽호종은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제 임차인이고, 신건에서도 보증금 2,258,000원이 남아 매수인 인수가 예상됩니다. 그 결과 실질취득은 249,258,000원으로 올라갑니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 230,000,000원인데 현재 실질취득은 약 108.4%이고, 가격 추세도 -2.0%입니다. 더 중요한 것은 유찰돼도 임차보증금 미배당액이 늘어 1회 유찰 시 248,566,400원, 2회 유찰 시 248,013,120원으로 실질취득이 거의 유지된다는 점입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아지는 최저가가 아니라 늘어나는 인수액을 함께 계산하는 것입니다.
