청주지방법원 2025타경4070. 청주시 상당구 미원면 운암리 일대의 대지·토지와 여러 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 단독주택인 펜션, 근린생활시설인 일반음식점, 단독주택, 찜질방 및 부속 창고가 함께 존재합니다. 등기상 소유자는 박종철·박종호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 경매를 신청한 청주축산업협동조합의 2020.03.31. 근저당이 말소기준권리입니다.
표면적인 등기 순위는 비교적 읽기 쉽습니다. 과거 미원새마을금고 근저당과 각종 압류는 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2020.03.31. 청주축산업협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다. 매각물건명세서상 매각에서 빠지는 건물과 분묘가 있어, 낙찰 후 토지 이용·점유관계에 영향을 줄 수 있는 별도의 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4070 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 미원면 운암리 229-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 단독주택(펜션) · 근린생활시설(일반음식점) · 단독주택 · 찜질방 및 부속건물 |
| 소유자 | 박종철 2분의 1 · 박종호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,729,240,080원 / 4,729,240,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 1,976,016,490원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.31. 청주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,340,000,000원 |
| 근저당 변경 | 2021.11.08. 채권최고액 2,796,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 ‘매각제외’가 핵심
등기부상 과거 미원새마을금고 근저당과 근로복지공단·국민건강보험공단의 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020.03.31. 청주축산업협동조합 근저당이며, 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 계산에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 2명은 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤홍락 | 확인되지 않음 | 2021.12.01 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 박경희 | 제시외 12번 전체 / 판매장 | 2023.11.27 | 2,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.03.31.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과에 따르면 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 윤홍락은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 박경희 역시 2023.11.27. 전입으로 후순위이며, 보증금은 2,000원으로 기재돼 있습니다.
③ 매각범위 — 포함되는 것과 빠지는 것을 분리해야 한다
- 일괄매각. 여러 목록을 묶어 매각하며, 목록29·30번은 각 지분 매각입니다.
- 매각 포함. 제시외 건물, 소나무 외 조경수, 관정 2동, 연못, 야외수영장, 블럭조 담장 등 토지부합물 및 고압 수전설비가 포함됩니다.
- 취사장 포함. 목록26번 지상 파이프조 천막지붕 단층 취사장도 매각에 포함됩니다.
- 근린생활시설 제외. 목록20번 지상 경량철골구조 판넬지붕 단층 근린생활시설(소매점) 27.64㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 분묘 제외. 목록23번 토지에 있는 분묘 수기도 매각에서 제외됩니다.
- 이동 가능한 시설 제외. 휴게쉼터, 사진촬영장 등 야외설비와 컨테이너박스 2동, 목조·철제·PVC 휴게의자, 물탱크 등 철거·이동이 용이한 동산은 매각에서 제외됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,729,240,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,692,401원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 2,340,000,000원 | 2,340,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,339,547,679원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권액 2,340,000,000원이 전액 배당되고 2,339,547,679원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,729,240,080원 | 2,340,000,000원 | 0원 | 2,339,547,679원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,783,392,064원 | 2,340,000,000원 | 0원 | 1,403,158,143원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,026,713,651원 | 2,340,000,000원 | 0원 | 654,046,514원 |
2회 유찰 시 매각가가 3,026,713,651원까지 내려가도 제공된 배당 시나리오상 채권자 2,340,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 하지만 이것은 배당 안정성의 설명일 뿐, 해당 가격이 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가·최저가를 근거로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 주위환경. 청주시 상당구 미원면 운암리 ‘청석교차로’ 북동측 인근이며, 주변은 농경지·임야·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 실제 이용. 단독주택(펜션), 근린생활시설(일반음식점), 단독주택, 찜질방 및 부속건물 등 복수 용도가 섞여 있습니다.
- 토지. 운암리 229-1 토지는 지목 대, 토지면적 700.0㎡, 상업기타 이용, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 67,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 다른 목록에는 보전관리지역·농림지역·준보전산지·접도구역 등이 함께 나타납니다.
- 공부 차이. 기호25 토지는 지목이 임야지만 현황은 전기타, 즉 인접 필지의 정원·산책로 등 부속토지로 이용 중입니다.
- 환금성. 토지와 펜션·음식점·찜질방 등 여러 이용형태가 결합되고 일부 지분 매각까지 포함돼, 일반 주거용 집합건물보다 매수자층을 단순하게 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각제외 건물 위치 확인. 목록20번 토지 위 27.64㎡ 근린생활시설의 정확한 위치와 토지 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각제외 건물에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 건물·토지의 소유관계와 성립요건을 원본 서류로 재검토해야 합니다.
- 분묘 현황 확인. 목록23번 토지의 분묘 수기 위치와 접근로, 분묘기지권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유자 인도. 윤홍락·박경희는 대항력은 없지만 실제 점유가 계속되는 경우 인도·명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물·조경수·관정·연못·수영장·담장·고압 수전설비 등 포함 자산과 컨테이너·야외설비 등 제외 자산을 현황과 하나씩 맞춰봐야 합니다.
- 지분 매각 확인. 목록29·30번은 각 지분 매각이므로 해당 목록의 소유·사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 4,729,240,080원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현지 거래사례와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 실제 현장을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 매각제외 권리를 먼저 본다
이 사건은 배당표만 놓고 보면 단순합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 점유자 2명도 모두 말소기준권리 후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 실제 판단의 중심은 그 다음입니다. 매각에서 제외된 근린생활시설에 법정지상권이 성립하는지 불분명하고, 토지 위 분묘도 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 다수 필지·건물, 펜션·음식점·찜질방, 일부 지분 매각까지 겹칩니다.
또한 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 4,729,240,080원이 시장가 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수채무보다 매각범위·지상권·분묘·현장 이용관계를 정리할 수 있는지가 우선인 사건으로 보는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
