청주지방법원 2025타경5011. 진천군 문백면 봉죽리 경향렉스빌임대아파트 101동 404호, 전용면적 비교 대상은 35.1㎡입니다. 소유자 박완수는 2008년 소유권을 이전받았고 거래가액은 31,700,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 32,890,000원으로 설정됐고, 이것이 현재 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금·카드사·보험사 등의 가압류와 국세 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이어서 배당 부족이 크더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 별개입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 38,000,000원인데, 동일 면적 최근 12건 평균은 32,333,333원, 최신 2026년 8월 거래는 34,000,000원, 최근 거래 최고가도 35,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5011 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 문백면 봉죽리 257 경향렉스빌임대아파트 101동 4층 404호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 규모 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 11층 건물 내 4층 404호 · 동일 면적 비교 35.1㎡ |
| 소유자 | 박완수 · 2008.10.21 소유권이전 · 거래가액 31,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 38,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 9,821,130원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 3,800만원은 최근 거래 범위 위
경향렉스빌 동일 면적 35.1㎡의 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 32,333,333원, 최저 28,000,000원, 최고 35,000,000원, 최신 2026년 8월 거래는 34,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.1㎡ | 7 | 34,000,000원 |
| 2026.07 | 35.1㎡ | 6 | 28,000,000원 |
| 2026.07 | 35.1㎡ | 9 | 35,000,000원 |
| 2026.04 | 35.1㎡ | 9 | 31,000,000원 |
| 2026.03 | 35.1㎡ | 8 | 33,000,000원 |
| 2026.03 | 35.1㎡ | 7 | 35,000,000원 |
| 2026.03 | 35.1㎡ | 7 | 30,000,000원 |
| 2026.03 | 35.1㎡ | 8 | 33,000,000원 |
| 2026.03 | 35.1㎡ | 8 | 32,000,000원 |
| 2026.02 | 35.1㎡ | 11 | 32,000,000원 |
| 2026.02 | 35.1㎡ | 8 | 32,000,000원 |
| 2026.01 | 35.1㎡ | 2 | 33,000,000원 |
| 평균 | 35.1㎡ | 12건 | 32,333,333원 |
현재 최저가 38,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.5%입니다. 또한 최신 거래 34,000,000원과 최근 최고 거래 35,000,000원보다도 높습니다. 권리상 인수액이 없더라도 실제 취득가격의 출발점 자체가 최근 실거래보다 높기 때문에 신건 단계의 가격 메리트는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,084,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 32,890,000원 | 32,890,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 78,958,310원 | 4,026,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,200,220원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 10,863,356원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 7,512,924원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성화재해상보험주식회사 | 15,555,560원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 흥국생명보험 주식회사 | 21,246,199원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 42,778,868원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 260,005,437원, 예상 배당액은 36,916,000원, 미배당은 223,089,437원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 문제이며, 예상표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문백초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지·임야·주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 11층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 전기·난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 평지로 아파트 건부지로 이용중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 진출입 가능합니다.
- 규제. 대표필지 봉죽리 257은 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·가축사육제한구역입니다.
- 단지. 경향렉스빌은 299세대이며 사용승인 관련 기준일은 2000.10.19로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 38,000,000원은 최근 평균 32,333,333원의 117.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격을 저가로 해석하지 않아야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 34,000,000원이고 최근 12건 범위는 28,000,000원~35,000,000원입니다.
- 회차별 시나리오. 1회 유찰 시 30,400,000원, 2회 유찰 시 24,320,000원으로 제시돼 있어 현재 회차와 가격 조건이 크게 달라집니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권 미배당은 223,089,437원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 볼 신건
이 물건은 등기부상 채권자가 많아 복잡해 보이지만, 현재 말소기준인 우리은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 정리되고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최저가 38,000,000원은 최근 12개월 평균 32,333,333원의 117.5%이고, 최신 거래 34,000,000원과 최근 최고 거래 35,000,000원보다 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
