청주지방법원 2025타경5387. 충청북도 청주시 서원구 사창동 132-2 2층202호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 등기상 현재 소유자는 안미숙·안병택·안정숙·안정자 각 4분의 1 공유입니다. 권리의 기준점은 2020.05.11. 설정된 청주중부신용협동조합의 채권최고액 36,000,000원 근저당권입니다.
이 기준권리보다 뒤에 설정된 2024.11.04. 유재형의 전세권은 전세금 50,000,000원, 건물 전부를 범위로 하고 존속기간은 2023.09.20.부터 2026.09.19.까지입니다. 예상배당에서는 42,160,000원이 배당되고 7,840,000원이 미배당되지만, 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5387 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 132-2 2층202호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로626번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 안미숙 · 안병택 · 안정숙 · 안정자 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주중부신용협동조합 / 33,695,657원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
등기상 1997.02.10. 괴산농업협동조합 근저당과 2011.11.21. 청주행복신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.05.11. 청주중부신용협동조합 근저당이며, 그 이후의 청주시 압류, 유재형 전세권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 전세권·점유 확인 — 등기 전세권과 현장 임대관계는 구분
등기부에는 유재형 명의의 전세권이 존재하지만, 임차인 조사 내역은 별도로 확인되지 않습니다. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기된 전세권의 소멸 여부와 실제 점유·인도 상태는 구분해서 확인해야 합니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 근저당권 | 청주중부신용협동조합 | 36,000,000원 | 말소기준 |
| 전세권 | 유재형 | 50,000,000원 | 말소기준 이후 · 매각으로 소멸 |
| 압류 | 청주시 | - | 말소기준 이후 · 매각으로 소멸 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 80,000,000원입니다. 단지는 ‘제일’, 총 9세대, 사용승인 관련 기준일은 1986.03.13.으로 확인됩니다. 다만 동일 조건의 실거래 금액과 최근 12개월 평균, 최신 거래값이 없어 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 2. 근저당권 · 청주중부신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 전세권 · 유재형 | 50,000,000원 | 42,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 86,000,000원 중 예상배당은 78,160,000원이고 미배당은 7,840,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사창사거리 북서쪽 인근이며, 단독주택·연립·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 1순환로·사직대로 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 609,200원/㎡, 토지면적은 555.6㎡입니다.
- 도로. 북쪽으로 노폭 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모. ‘제일’은 총 9세대로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 유재형 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정이지만, 전세권자의 실제 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 80,000,000원은 신건 100%입니다. 동일 조건 실거래 비교값이 없어 가격 메리트 판단은 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원이며 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
- 배당 변동. 현재 회차의 미배당 7,840,000원은 유찰 시 23,552,000원, 36,121,600원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격 검증’이 남는다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.11. 청주중부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전세권에 미배당이 발생하더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가에서 임대관계가 미상으로 확인되고, 동일 조건의 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 실제 점유 상태 확인과 80,000,000원 신건 가격의 시장 검증입니다. 권리는 정리되지만, 가격이 유리한지까지 현재 자료만으로 단정할 수는 없습니다.