779,520,000원
서울중앙지방법원 2025타경102756. 강남구 역삼동 나이스빌라 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이정옥은 2015.10.30. 거래가액 650,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 445,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기에는 말소기준보다 앞선 근저당권 3건의 이력이 나타나지만, 한빛은행 근저당권은 2008.03.12., 우리은행 근저당권은 2012.09.24., 국민은행 근저당권은 2015.10.30. 각각 말소등기가 기재돼 있습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2015.10.30. 우리은행 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102756 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 778-40 4층 401호 도로명: 서울특별시 강남구 언주로69길 17-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 단지 | 나이스빌라 · 9세대 · 2000.12.15. 준공 |
| 소유자 | 이정옥 · 단독소유 · 2015.10.30. 거래가액 650,000,000원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,218,000,000원 / 779,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구액 | 396,523,053원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 등기 발급 | 서울중앙지방법원 등기국 · 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리는 말소등기 확인
등기에는 과거 경매가 여러 차례 개시됐다가 말소된 이력도 있습니다. 2016.12.07. 박태종의 임의경매개시결정은 2017.08.04. 말소됐고, 2023.01.26. 남시범의 강제경매개시결정은 2023.02.24. 말소됐습니다. 2024.07.09. 차현명의 강제경매개시결정도 2025.04.07. 말소가 기재돼 있으며, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.05.01. 등기됐습니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유만재 | 2023.03.20. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 전입일이 2015.10.30. 말소기준권리보다 늦음 · 확정일자와 배당요구 여부 미상 |
| 신현종 | 2023.02.14. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 전입일이 말소기준권리보다 늦음 · 2026.01.29. 등기된 근저당권자 신현종과 같은 이름 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2015.10.30.보다 늦어 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최우선변제 여부와 명도 협의 조건은 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 비교는 불가능
현재 최저매각가는 779,520,000원으로 감정가 1,218,000,000원의 64%입니다. 다만 나이스빌라의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 12개월 평균이 확인되지 않아 이 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
대상 건물은 9세대 규모의 다세대이고 2000.12.15. 준공됐습니다. 서측 약 4미터 도로에 접하며, 역삼역은 북서측 약 800미터 지점에 있습니다. 강남구 역삼동이라는 입지 자체와 개별 다세대 1개 호실의 환금성은 분리해서 평가해야 하며, 실거래가 없는 상태에서는 가격 메리트 판단을 보류하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 779,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,195,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 350,000,000원 | 121,324,800원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 445,500,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 박태종 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 이갑례 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사동림컨설팅대부 | 570,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 남시범 | 333,972,602원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 주식회사한국비즈니스금융대부 | 520,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 신현학 | 63,600,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 신현종 | 204,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,755,072,602원 중 채권자 배당액은 769,324,800원, 미배당액은 2,985,747,802원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액과 소유자 잔여액은 모두 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 779,520,000원 | 769,324,800원 | 2,985,747,802원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 623,616,000원 | 614,979,840원 | 3,140,092,762원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 498,892,800원 | 491,503,872원 | 3,263,568,730원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 396,523,053원이지만, 세 시나리오 모두 신청채권자 예상배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 선순위로 배치된 채권액이 매각대금을 모두 소진하는 구조이기 때문입니다. 다만 앞서 확인한 말소등기 이력과 배당 시뮬레이션 간 차이가 있어 실제 배당 구조는 반드시 원본을 재검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 역삼중학교 북서측 인근이며, 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있습니다. 역삼역은 북서측 약 800미터 지점에 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하며, 해당 도로를 통해 언주로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로, 외벽은 인조석 붙임 및 적벽돌쌓기 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평탄한 세장형 토지이며, 토지면적은 331.8㎡, 공시지가는 8,255,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 이전 권리 원본 확인. 을구 1·3·5번 근저당권의 말소등기와 아래 배당 추정표가 서로 다르게 나타나므로 등기부 최신본과 채권계산서를 대조하세요.
- 점유자 2명 확인. 유만재·신현종의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 신현종 관계 확인. 점유자와 근저당권자가 같은 이름이므로 소유자와의 관계 및 실제 점유 원인을 조사하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가의 64%만 보고 저가라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대 실거래를 직접 비교하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대 규모, 2000.12.15. 준공이라는 특성을 반영해 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 산정하세요.
- 도로 조건. 서측 약 4미터 도로의 차량 접근성과 주차·회차 여건을 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 허가 대상 여부와 이용 의무 등 적용 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당 추정에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개다
이 물건은 감정가 1,218,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 779,520,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2015.10.30. 우리은행 근저당권이고, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없고, 점유자 두 명의 보증금과 우선변제 여부도 미상입니다. 특히 신현종은 등기상 근저당권자와 같은 이름이며, 과거 말소된 근저당권이 배당 추정에 포함된 점도 재검증 대상입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 점유·배당 원본 확인은 필수입니다.