청주지방법원 2025타경131. 옥천군 동이면 세산리 482 일원의 토지와 단독주택·축사 등이 함께 매각되는 복합물건입니다. 감정평가상 일련번호 2는 방 3개·거실·주방·화장실 1개의 단독주택, 일련번호 5·6·7은 축사로 이용 중입니다. 말소기준은 2020년 4월 14일 설정된 이원농업협동조합의 채권최고액 330,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
중요한 점은 배당 부족과 매수인 인수는 다른 문제라는 것입니다. 현재 최저가 480,361,940원을 매각가로 가정한 배당표에서는 채권자 미배당액이 183,751,567원 발생하지만, 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이므로 현재 자료상 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 반면 농지취득자격증명원과 토지 현황 문제는 입찰자가 직접 확인해야 할 절차·현황 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 동이면 세산리 482 · 충청북도 옥천군 동이면 세산2길 72-39 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(방3·거실·주방·화장실1) · 축사 |
| 소유자 | 서영옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 480,361,940원 / 480,361,940원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원농업협동조합 / 354,479,589원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.14. 을구 12번 이원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인도 대항력 없음
말소기준 이후에는 2024.06.28. 이원농업협동조합 근저당권 108,000,000원, 2024.07.01. 김영숙 근저당권 120,000,000원, 2025년의 가압류 4건, 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.07.23. 국의 압류가 이어집니다. 이들 권리는 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장유빈 | 2025.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
장유빈의 전입일은 2025.10.28.로 말소기준일인 2020.04.14.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리보다 후순위라는 점에서 대항력 인수형 구조에는 해당하지 않습니다.
② 농지·현황 리스크 — 이 사건의 실질적인 핵심
토지 이용현황도 공부와 동일하지 않습니다. 목록 1번은 공부상 지목이 답이지만 실제로는 단독주택 부지 및 일부 도로로 이용 중이고, 목록 4번 역시 공부상 답이나 축사부지로 이용 중입니다. 감정평가에서도 일련번호 1 토지가 공부상 ‘답’이지만 현황 ‘대’ 및 일부 ‘도로’라고 확인됐습니다.
건물도 확인 포인트가 있습니다. 목록 2번은 등기사항증명서에 ‘조립식판넬 함석지붕’, 일반건축물대장에는 ‘경량철골조 판넬지붕’으로 기재돼 있으나 현황은 경량철골조 칼라강판 지붕입니다. 또한 일반건축물대장에는 타인 소유의 미등기 건물 ‘주2 목조 스렛지붕’이 등재돼 있으나 소재불명으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,361,940원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,203,619원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 이원농업협동조합 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당 · 이원농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 4. 을구 19번 근저당 · 김영숙 | 120,000,000원 | 35,158,321원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 15,090,149원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 이원농업협동조합 | 10,064,258원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 충북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 43,755,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 656,909,888원, 채권자 예상배당은 473,158,321원, 미배당액은 183,751,567원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 옥천군 동이면 적하리 소재 옥천동이농공단지 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 전·답 등 농경지와 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 북측 인근 옥천로(제4번 국도)를 통해 옥천군 중심부와 영동군 등 인근 지역으로 이동할 수 있으며 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물 이용. 일련번호 2는 단독주택, 일련번호 5·6·7은 축사로 이용 중입니다. 주택에는 전기·위생·급배수설비와 기름보일러 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 답, 면적 380.0㎡, 계획관리지역이며 토지이용상황은 단독, 완경사·부정형·세로한면(불) 조건입니다. 공시지가는 41,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 포함됩니다.
- 위반건축물. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부 선확인. 목록 1·3·8번은 농지취득자격증명원 제출 대상이며 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 원상회복 위험 확인. 목록 1·8번의 토지 현황 변경이 전용허가 없이 이뤄졌는지, 원상회복명령 가능성이 실제로 있는지 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 토지 경계 측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 실제 점유 범위와 도로·주택·축사 위치를 별도 측량으로 확인해야 합니다.
- 건축물 공부 대조. 목록 2번의 구조·지붕 표기가 등기·건축물대장·현황에서 서로 다르고, 대장상 타인소유 미등기 건물은 소재불명으로 조사됐습니다.
- 점유관계 재확인. 장유빈의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 인도 과정에 필요한 실제 점유 범위와 현황은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당·조세 확인. 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 실제 배당 시 당해세 등 우선순위 항목이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 농지·현황을 보라”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.14. 이원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 장유빈의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 단독주택·축사·농지가 결합된 복합물건이고, 목록 1·3·8번에는 농취증 제출 의무가 있으며 목록 1·8번에는 원상회복명령 가능성까지 명시돼 있습니다. 여기에 토지의 공부·현황 차이와 경계 불분명, 건축물 표기 차이도 있습니다.
따라서 현재 신건 최저가 480,361,940원만 보고 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 접근하기보다는, 농취증 발급 가능 여부·토지전용 상태·현황 경계·건축물 공부 대조를 먼저 해결한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 현재 자료에서 확인되는 핵심은 가격 할인보다 절차와 물건 자체의 복잡성입니다.
