청주지방법원 2026타경151. 오송읍 연제리 두산위브 센티움 판매시설동 102호입니다. 감정 이용상태는 음식점(본뉘아시안비스트로)이며, 철근콘크리트구조 2층 건물 내 1층 102호입니다. 현재 소유자는 표명섭으로, 2023년 6월 23일 거래가 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 동청주신용협동조합의 채권최고액 348,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025년 충북신용보증재단의 가압류 20,000,000원이 붙었고, 2026년 4월 28일 동청주신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 배당 후 낙찰자가 승계할 보증금도 없습니다. 권리구조만 보면 인수 0원으로 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경151 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 664 두산위브 센티움 판매시설동 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설동 1층 102호 · 음식점(본뉘아시안비스트로) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 표명섭 (2023.06.23. 거래가 340,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 785,000,000원 / 785,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동청주신용협동조합 / 300,982,581원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 말소기준은 2023년 6월 23일 설정된 동청주신용협동조합 근저당권 348,000,000원입니다. 그 뒤의 충북신용보증재단 가압류 20,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 경매 청구액은 300,982,581원으로 근저당 채권최고액보다 작습니다.
② 가격·현황 — 시세보다 ‘현황 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 785,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 785,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 628,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 502,400,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 785,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,250,000원 |
| 1. 근저당 · 동청주신용협동조합 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 406,750,000원 |
현재 회차 매각가 785,000,000원을 가정하면 채권자 청구액 368,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 406,750,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 배당요인에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 오송호수공원 북동측 인근으로, 주위에는 아파트·업무시설·근린상가·중소규모공장·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 음식점(본뉘아시안비스트로)으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(오송생명과학단지)·국가산업단지·지원시설구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 634,300원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형높이는 평지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서가 일괄매각으로 기재되어 있으므로 실제 매각 대상의 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 벽체·경계 현황 확인. 전체 건물이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로 102호의 물리적 구분과 실제 점유·사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 785,000,000원을 그대로 시장가격으로 보지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 점유·영업 현황 확인. 감정평가 당시 음식점으로 이용 중이므로 실제 운영·점유 주체와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 가압류·경매개시결정의 말소 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다”
이 물건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2023년 동청주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 785,000,000원의 가격 메리트를 검증할 실거래 자료는 확인되지 않았고, 무엇보다 매각물건명세서에는 일괄매각·전체 건물 벽체 구분 없이 일체 이용이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 실제 경계·점유·이용 상태와 가격 검증입니다.
