청주지방법원 2026타경167. 청주시 서원구 개신동 707 수팰리스 7층 704호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가상 도시형생활주택(방1·욕실1 등)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사수자인입니다. 권리관계의 핵심은 2024.07.31. 설정된 엔지니어링두림주식회사 근저당권이며 채권최고액은 414,400,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.05.11. 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 소멸하니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 2025.10.16. 김용숙 명의의 임차보증금 75,000,000원 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 입찰가격만 볼 것이 아니라 낙찰대금 + 실제 인수잔액을 합친 실질취득 부담을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 707 7층 704호 · 도로명 충청북도 청주시 서원구 복대로17번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(방1·욕실1 등) |
| 전용면적 | 26.8856㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상7층 · 제7층 제704호 · 사용승인 2016.06.20 |
| 소유자 | 주식회사수자인 |
| 감정가 / 최저가 | 80,400,000원 / 80,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용숙 / 78,314,383원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권이지만 ‘잔액 인수’가 핵심
등기 흐름상 과거 근저당·압류 중 여러 권리는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.07.31. 엔지니어링두림주식회사의 근저당권입니다. 그 뒤 2025.10.16. 주택임차권등기와 2026.05.11. 강제경매개시결정이 이어집니다. 형식적인 등기순위만 보면 임차권은 말소기준 뒤에 있지만, 매각물건명세서가 미변제 잔액 인수를 별도로 명시하고 있으므로 이 문구가 매수인에게 가장 중요한 위험입니다.
② 임차인 — 대항력은 미상, 인수문구는 명시
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용숙 | 별지목록 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 | 미변제 잔액 인수 |
김용숙의 임차권등기에는 임차보증금 75,000,000원이 기재돼 있고, 배당요구도 2025.10.16. 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 다만 제공된 임차인 판정에서는 전입신고일 확인이 충분하지 않아 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 인수위험을 빼도 신건이 최근 시세보다 높다
수팰리스 동일 면적대 실거래는 최근 12개월 기준 7건이며 평균은 75,985,714원입니다. 현재 최저매각가 80,400,000원은 이 평균의 105.8%입니다. 즉 임차권 인수액을 전혀 넣지 않아도 신건 최저가가 최근 시세 평균보다 높습니다. 최신 거래는 2026.08. 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 26.89㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 28.0㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 26.89㎡ | 3 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 28.0㎡ | 2 | 76,000,000원 |
| 2026.01 | 28.0㎡ | 4 | 87,200,000원 |
| 2026.01 | 26.89㎡ | 4 | 84,500,000원 |
| 2026.01 | 26.89㎡ | 6 | 87,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 75,985,714원 |
실거래 범위는 62,000,000원~87,200,000원이고 최신 거래는 65,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 80,400,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “경매 할인 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 최근 12개월 평균보다 약 5.8% 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,847,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 엔지니어링두림주식회사 | 414,400,000원 | 78,552,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 김용숙 | 78,314,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당표상 매각대금 80,400,000원은 집행비용 1,847,200원과 엔지니어링두림주식회사 근저당 배당 78,552,800원으로 모두 소진됩니다. 김용숙의 임차보증금 75,000,000원은 이 배당표의 배당 항목에 포함돼 있지 않습니다. 실제 배당순위는 원본 서류 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려가도 인수잔액을 빼면 안 된다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 보증금 전액 인수 가정 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 80,400,000원 | 78,552,800원 | 414,161,583원 | 155,400,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 64,320,000원 | 62,762,240원 | 429,952,143원 | 139,320,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 51,456,000원 | 50,129,792원 | 442,584,591원 | 126,456,000원 |
핵심은 유찰된 최저가만 보고 싸졌다고 판단하면 안 된다는 점입니다. 매각명세서상 임차권 미변제 잔액 인수 위험이 해소되지 않는다면 낙찰가가 낮아져도 그 위에 실제 인수액을 더해야 합니다. 보증금 75,000,000원이 전액 인수된다는 보수적 가정에서는 2회 유찰 후에도 실질취득 부담이 126,456,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 75,985,714원을 크게 웃돕니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 건물의 7층 704호이며 사용승인일은 2016.06.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측·서측·북측으로 노폭 약 11m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(개신지구)이며 공시지가는 1,352,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래표본. 수팰리스는 60세대이며 최근 동일 면적대 실거래 7건의 가격 범위는 62,000,000원~87,200,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 6번 주택임차권등기의 “미변제 잔액 매수인 인수” 조건과 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 배당액 확인. 보증금 75,000,000원 중 실제 배당되는 금액과 낙찰 후 남는 인수잔액을 계산해야 실질취득가를 확정할 수 있습니다.
- 대항력·우선변제 확인. 제공 판정상 대항력과 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 주민등록·점유·확정일자 및 배당요구 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 김용숙이므로 임대차와 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 엔지니어링두림주식회사 근저당은 공동담보로 설정된 이력이 있으므로 공동담보의 잔존 범위와 실제 피담보채권을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 80,400,000원은 최근 12개월 평균 75,985,714원의 105.8%로, 인수액을 제외해도 최근 평균보다 높습니다.
- 유찰만 보고 판단 금지. 1회·2회 유찰 후에도 임차권 인수잔액이 남으면 낙찰가와 합산한 실질취득 부담으로 시세를 비교해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가보다 ‘인수 후 총액’을 먼저 봐야 한다
이 사건은 신건 최저가부터 최근 시세 평균을 웃돕니다. 최저가 80,400,000원은 최근 12개월 평균 75,985,714원의 105.8%이고 최신 거래 65,000,000원보다도 높습니다. 여기에 더 중요한 것은 김용숙의 75,000,000원 주택임차권입니다. 매각물건명세서가 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하므로, 배당으로 얼마가 변제되는지 확인하기 전에는 인수위험을 제거할 수 없습니다.
제공된 현재 배당표를 그대로 적용하면 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 이 조건에서 보증금 75,000,000원이 전액 미변제돼 인수된다면 실질취득 부담은 155,400,000원까지 올라갑니다. 따라서 이 물건은 최저가의 할인율이 아니라 임차권의 실제 배당액·인수잔액을 확인한 뒤 낙찰가와 합산한 총취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
