청주지방법원 2026타경206. 용암동 효성아파트 104동 7층 711호의 임의경매입니다. 등기상 현재 소유자는 정은화이고, 말소기준권리는 2016.10.28 동부화재해상보험주식회사 근저당권 97,200,000원입니다. 이 권리 뒤의 대전광역시 서구 압류, 최인숙 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 정태연의 전입일은 2016.10.20으로 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 따라서 매수인이 승계할 금액 역시 현재 자료만으로 숫자를 정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2086 효성아파트 104동 7층711호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 · 지하1층 지상10층 중 7층 |
| 소유자 | 정은화 · 2016.10.14 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최인숙 / 52,602,739원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차관계가 변수
말소기준은 2016.10.28 동부화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 2025.09.09 대전광역시 서구 압류, 2026.02.06 최인숙 근저당권, 2026.06.10 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 정태연의 전입은 2016.10.20으로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정태연 | 2016.10.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음·금액 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 103.5%
효성아파트는 486세대이며 준공일은 1994.10.15입니다. 실거래 비교면적은 59.43㎡이고, 최근 12개월 비교 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 123,641,666원, 최신 거래는 2026.09 · 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.22㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.22㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.43㎡ | 3 | 106,500,000원 |
| 2026.07 | 59.22㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.22㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.22㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.22㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 59.22㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 59.22㎡ | 9 | 129,500,000원 |
| 2026.03 | 59.22㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.22㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.22㎡ | 14 | 134,700,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.43㎡ | 12건 | 123,641,666원 |
최저매각가 128,000,000원은 최근 12개월 평균 123,641,666원의 103.5%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다는 높으므로, 현재 회차를 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 수 없습니다. 여기에 임차인 승계액까지 발생하면 실질취득비용은 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 2. 근저당 · 동부화재해상보험주식회사 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 3. 근저당 · 최인숙 | 50,000,000원 | 28,208,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산정에서는 채권총액 147,200,000원 중 125,408,000원이 배당되고 21,792,000원이 미배당입니다. 정태연의 보증금·우선변제 범위는 확정되지 않아 이 배당표만으로 매수인 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 상당고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린상가·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용중이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)이며 공시지가는 838,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 범위. 최근 비교 거래는 100,000,000원부터 135,000,000원까지 분포하고, 최근12개월 평균은 123,641,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정태연 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 요건 원본 대조. 전입일은 2016.10.20으로 말소기준 2016.10.28보다 앞서지만, 실제 점유관계와 임대차 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 범위가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가 128,000,000원은 최근12개월 평균 123,641,666원의 103.5%입니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표의 미배당 21,792,000원은 채권자 기준이며, 임차인 보증금 확인 결과에 따라 실제 구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 128,000,000원”보다 먼저 볼 숫자는 임차인 보증금
등기권리만 보면 말소기준권리 이후의 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 먼저 전입한 정태연이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 그래서 현재 자료만으로는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
가격도 신건 단계에서 유리하다고 보기 어렵습니다. 최저가 128,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 123,641,666원의 103.5%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다 낮다는 사실만으로 싸다고 판단해서는 안 되며, 특히 이 사건은 임차인 보증금 확인 후 실질취득액을 기준으로 시세와 다시 비교해야 하는 물건입니다. 권리확인 전에는 낙찰가 자체보다 승계 가능 보증금의 존재가 더 중요한 변수입니다.
