청주지방법원 2025타경10157. 충청북도 옥천군 청성면 장수리 654-2를 포함한 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사에치알이고, 2021.10.12. 중소기업은행이 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거에는 압류·가압류·근저당·경매개시결정이 여러 차례 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 특히 말소기준보다 앞선 2020.11.09. 옥천군 압류도 2021.06.10. 말소됐기 때문에 현재 매수인이 인수할 권리로 남아 있지 않습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10157 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 청성면 장수리 654-2 |
| 등기 부동산 | 충청북도 옥천군 청성면 장수리 656, 654-2 · 충청북도 옥천군 청성면 장수로2길 30-2 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 938㎡ |
| 소유자 | 주식회사에치알 |
| 감정가 / 최저가 | 1,337,639,710원 / 1,337,639,710원 (신건) |
| 청구액 | 211,146,319원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 현재 말소기준은 2021.10.12. 중소기업은행 근저당권이며, 2025.06.18. 기술보증기금의 강제경매개시결정과 2025.11.03. 유아이제삼십육차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 물건 범위 확인이 먼저
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,337,639,710원인 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 이 자료만으로 단정하기는 어렵습니다. 따라서 단순히 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하기보다 일괄매각 범위와 포함되는 제시외 건물·기계기구, 토지의 이용제한을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,337,639,710원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,776,397원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 1,008,000,000원 | 1,008,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 기술보증기금 | 211,146,319원 | 211,146,319원 |
| 4. 경매개시결정 · 유아이제삼십육차유동화전문 유한회사 | 211,146,319원 | 102,716,994원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,430,292,638원 중 1,321,863,313원이 배당되고, 108,429,325원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,337,639,710원 | 1,321,863,313원 | 108,429,325원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,070,111,768원 | 1,057,010,650원 | 373,281,988원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 856,089,414원 | 845,128,520원 | 585,164,118원 |
현재 회차에서는 기술보증기금 청구액 211,146,319원이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시에는 49,010,650원만 배당되고 2회 유찰 시에는 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 채권자 사이의 배당 부족 문제이고, 각 회차에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용 규제 메모
- 지목·이용. 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 면적. 토지면적 938㎡, 공시지가는 35,200원/㎡입니다.
- 형상. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전관리지역입니다.
- 하천구역. 하천구역에 저촉됩니다.
- 환경·시설 규제. 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 대상 확인. 제시외 건물과 기계기구가 포함되므로 현황과 매각대상 목록을 원본과 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.10.12. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 과거 압류 말소 확인. 2020.11.09. 옥천군 압류는 2021.06.10. 이미 말소됐습니다.
- 토지이용 규제 확인. 하천구역 저촉, 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 포함 여부를 실제 이용계획과 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 시세 근거가 없으므로 감정가만으로 저가·고가를 단정하지 말고 별도 가치검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 물건 범위와 활용성”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 실거래 비교자료가 없고, 일괄매각·제시외 건물 및 기계기구 포함, 공장용지와 보전관리지역, 하천구역 저촉 및 환경 관련 제한이 함께 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리가 깨끗한가’보다 무엇을 함께 사는지, 그리고 그 자산을 실제로 어떻게 이용할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
