청주지방법원 2026타경10018. 충청북도 영동군 양강면 유점리 400-16에 위치한 단독주택 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 기와지붕의 지상 1층 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 음상현이며, 대전우리신용협동조합이 설정한 채권최고액 324,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
경매를 신청한 채권자는 현대카드 주식회사입니다. 청구금액은 9,508,627원으로, 신건 최저매각가와 비교하면 작은 금액이지만 이미 선순위 근저당권이 설정되어 있습니다. 경매신청 채권의 금액이 작다는 이유만으로 부담 없는 물건이라고 볼 수는 없습니다. 반대로 근저당권의 채권최고액을 낙찰자가 별도로 지급해야 한다는 뜻도 아닙니다. 말소기준권리에 따른 소멸 여부와 낙찰자가 실제 인수하는 부담을 구별하는 것이 핵심입니다.
이 사건의 중요한 변수는 가격과 현장입니다. 신건 최저가는 376,696,840원인데, 이를 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 곧 시장가격이라고 가정하거나, 유찰 후 최저가가 내려간다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경10018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 양강면 유점리 400-16 주1 |
| 도로명주소 | 충청북도 영동군 양강면 학산영동로 481 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기와지붕 · 지상 1층 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 현황 | 593.0㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 농업보호구역 포함 |
| 토지 형태 | 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 음상현 (단독소유) |
| 감정가 | 376,696,840원 |
| 최저매각가 | 376,696,840원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 현대카드 주식회사 |
| 청구금액 | 9,508,627원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.23 대전우리신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 실제 임대관계 및 점유자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당권
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2025.01.23 설정된 대전우리신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2026.01.30 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 해당 근저당권 및 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
기재된 등기 권리 중 별도의 가압류는 없으며, 권리신고 내역상 확인되는 임차인도 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근저당권의 소멸과 실제 점유관계의 해소는 서로 다른 문제입니다.
특히 이번 사건은 단독주택과 토지가 결합된 부동산입니다. 건물 등기 외에 토지별 소유권·담보권·사용관계도 함께 살펴야 하며, 매각에서 제외되는 시설이나 제삼자 권리가 있는지 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가와 시세를 구별해야 한다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 동일한 376,696,840원입니다. 이는 법원 경매 절차상 설정된 가격이며, 곧바로 현재 시장에서 거래 가능한 가격을 의미하지는 않습니다.
같은 지역의 단독주택은 건물의 구조·관리상태뿐 아니라 토지 면적, 도로 접면, 용도지역, 이용 제한 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 이 물건은 특히 농림지역 및 농업보호구역에 위치하고, 접도구역 저촉 사항도 기재되어 있어 일반적인 주거용 토지와 동일하게 가격을 평가해서는 안 됩니다.
유찰 시 가격 및 배당 시나리오
현재 회차와 유찰 이후의 가격 및 예상 배당액은 다음과 같습니다. 아래 금액은 각 회차의 최저매각가로 매각된다는 가정에 따른 시뮬레이션이며, 실제 낙찰가격이나 매각기일 확정을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 신건 (100%) | 376,696,840원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 301,357,472원 | 37,170,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 241,085,977원 | 96,597,854원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정 최저가는 301,357,472원, 2회 유찰 시에는 241,085,977원입니다. 유찰이 진행되면 최저매각가는 하락하지만, 그만큼 채권자들에게 지급할 수 있는 배당액도 줄어듭니다.
여기서 반드시 구별할 점이 있습니다. 채권자의 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액과 같지 않습니다. 이 사건의 시뮬레이션에서는 유찰 이후 채권 미배당액이 발생해도 말소 대상 권리의 채무가 매수인에게 자동 승계되는 것으로 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 376,696,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,073,756원 |
| 1. 근저당 · 대전우리신용협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 현대카드 주식회사 | 9,508,627원 | 9,508,627원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 37,114,457원 |
매각가 376,696,840원 기준 추정치입니다. 집행비용은 6,073,756원으로 계산되었으며, 근저당권 배당은 채권최고액 324,000,000원을 기준으로 한 가정입니다. 실제 배당은 확정된 채권액, 우선채권, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
신건 가격에 매각된다는 가정에서는 대전우리신용협동조합 324,000,000원, 현대카드 주식회사 9,508,627원을 배당하고 소유자에게 37,114,457원이 남는 것으로 계산됩니다.
그러나 실제 근저당권의 피담보채무 잔액이 채권최고액보다 적을 수 있고, 별도의 우선배당채권이나 비용이 확인될 수도 있으므로, 이 표는 확정 배당표가 아닙니다. 소유자 잔여액 역시 최종 확정 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지현황 기준)
- 입지. 충청북도 영동군 양강면 유점리 소재 미봉초등학교(폐교) 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재합니다. 일반적인 아파트 밀집지와는 다른 주거 및 토지 이용 환경입니다.
- 교통. 해당 지역 물건은 차량 접근이 가능하며, 동측으로 도보 약 3분 내외 거리에 버스정류장이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 실제 도로 진입 및 차량 교행 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕의 지상 1층 단독주택입니다. 외벽은 대리석 마감 등, 내벽은 벽지 마감 등이며 장판 바닥과 샷시 창호가 기재되어 있습니다. 위생·급배수설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지 형태. 확인된 토지면적은 593.0㎡이고, 지목은 대, 지형은 평지, 형상은 사다리형입니다. 도로 접면은 소로각지로 기재되어 있습니다. 필지별 매각 범위와 실측 현황의 일치 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 농림지역 및 농업보호구역에 포함되고, 농업진흥구역·도로구역에 접하는 사항과 접도구역 저촉 사항이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역도 확인됩니다. 건축·증축·용도변경 가능 범위는 해당 규제에 따라 달라질 수 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 24,100원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가를 곧바로 매매 가능한 시장가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 경계와 건물의 이용 상태는 현장 및 공적 서류 대조가 필요합니다.
- 환금성. 인근에 주택·농경지·자연림이 혼재하는 입지이고, 실거래 가격 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 향후 매각에 필요한 기간이나 가격을 단정하기 어렵습니다. 단독주택과 토지의 개별 조건, 규제 및 인근 수요를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래가 및 적정가격 확인. 최저가 376,696,840원과 비교할 최근 거래사례를 확보해야 합니다. 건물 구조, 토지면적, 용도지역, 도로 접면, 건물 상태가 유사한 사례를 우선적으로 비교하세요. 신건 최저가만으로 가격상의 이점을 판단하지 마세요.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 실제 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인, 주민등록 및 현장 방문 등을 통해 점유자를 확인해야 합니다. 점유자가 있다면 점유 원인과 대항력 여부를 별도로 검토하세요.
- 토지 매각 범위 대조. 건물 등기상 공동담보로 기재된 유점리 400-16과 400-18의 실제 매각 포함 여부를 확인하세요. 토지 등기사항증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 지적도 및 현황을 서로 대조해야 합니다.
- 규제 및 이용 가능성 확인. 농업보호구역, 농림지역, 접도구역 등의 규제가 현재 건물 이용이나 향후 증축·개발에 어떤 영향을 주는지 확인하세요. 도로 및 인접 토지와의 경계도 점검해야 합니다.
- 건물 상태와 수선비 확인. 철근콘크리트구조 단독주택이므로 지붕, 외벽, 누수, 배수, 난방, 설비 등의 상태를 확인하세요. 외관상 관리상태와 실제 수선에 필요한 비용은 다를 수 있습니다.
- 배당 부족과 인수금 구별. 유찰 시나리오상 채권 미배당액이 발생해도 그것이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 말소기준권리와 별도 인수권리의 존재 여부를 구별하여 검토하세요.
- 명도 및 인도 절차. 실제 점유자가 확인되면 매각 이후 인도 가능 시점, 인도명령 적용 여부 및 협의 필요성을 점검해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 비용이나 기간을 0으로 가정해서는 안 됩니다.
- 유찰 후 가격 시나리오. 1회 유찰 시 가정 최저가 301,357,472원, 2회 유찰 시 241,085,977원을 비교하되, 시장가격 검증 없이 할인율만으로 낙찰가를 결정하지 마세요. 유찰 자체도 예정된 결과는 아닙니다.
- 최신 매각서류 확인. 매각기일 2026.10.13의 진행 여부와 실제 최저매각가, 매각조건, 입찰보증금 및 매각물건명세서 변경 여부를 확인하세요. 등기사항증명서와 현황조사서도 입찰 전 최신본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸해도, 가격 검증은 남는다”
청주지방법원 2026타경10018은 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매개시결정까지 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인 0명, 계산상 매수인 인수액 0원이라는 점은 등기 권리 측면에서 확인되는 특징입니다.
하지만 이 물건을 인수 부담이 전혀 없는 확정적 안전물건으로 판단하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 실제 임대관계와 점유자가 미상이고, 공동담보 토지의 매각 범위 및 농림지역·농업보호구역 관련 규제도 별도 검토가 필요하기 때문입니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가와 최저매각가가 376,696,840원으로 같지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래가 비교는 확인되지 않습니다. 현 단계에서는 시세 대비 저렴하다는 판단을 내릴 근거가 부족합니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 해당 가격이 적정한지는 별개로 판단해야 합니다.
결론적으로 등기상 말소 구조는 비교적 단순하지만, 가격·점유·토지 규제의 검증이 선행되어야 하는 단독주택 경매입니다. 최근 유사 거래, 실제 점유관계, 필지별 매각 범위를 확인한 뒤 개별 이용가치와 환금성을 함께 고려하는 접근이 필요합니다.
