대전지방법원 2024타경9631. 이번 물건은 대전광역시 유성구 송강동에 위치한 한마을아파트 112동 302호입니다. 동일 평형 거래자료상 전용면적은 84.88㎡이고, 감정평가서에 따르면 철근콘크리트조 14층 건물 중 3층에 해당합니다. 등기부상 소유자는 전수진으로, 2015년 12월 18일 소유권이전등기가 접수됐으며 당시 거래가액은 205,000,000원입니다.

같은 날 설정된 신한은행 근저당권 186,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 신한은행의 추가 근저당 60,000,000원, 김현종의 근저당 100,000,000원, 세금 관련 압류와 김영도의 가압류 40,000,000원이 차례로 등재됐습니다. 이들 권리는 등기상 후순위 소멸 대상으로 분류되지만, 세금의 배당 우선순위와 공매절차 진행 여부는 별도 확인 대상입니다.

특히 감정가 309,000,000원으로 낙찰된다고 가정해도 채권자들의 예상 미배당액은 82,126,000원에 달합니다. 이 금액이 곧바로 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 채권자의 배당 부족과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 문제이므로 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

권리의 출발점은 2015.12.18 접수된 을구 9번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 186,000,000원, 등기상 채무자는 박종현입니다. 현재 소유자 전수진과 근저당 채무자가 서로 다르므로 실제 피담보채무 및 채권관계도 확인할 필요가 있습니다.

을구 10번 신한은행 근저당권 60,000,000원과 을구 11번 김현종 근저당권 100,000,000원은 말소기준권리 이후 설정됐습니다. 갑구의 유성구 및 국세 관련 압류, 김영도의 가압류, 이 사건 임의경매개시결정도 후순위 권리로 분류됩니다. 등기상 후순위 담보권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 103%

한마을아파트 동일 평형인 전용 84.88㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 2026년 4월부터 9월까지의 거래이며, 표본 평균은 300,083,333원입니다. 전체 실거래 평균과 최근 12개월 평균이 동일하게 제시되어 있어, 현재 가격 판단에는 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 함께 적용합니다.

최근 거래 범위는 265,000,000원~315,000,000원입니다. 개별 거래 사이에 가격 차이가 존재하므로 단순히 최고 거래가격과 비교해 신건이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

최저매각가 309,000,000원은 최근 12개월 평균 300,083,333원보다 약 8,916,667원 높고, 평균 대비 비율은 103.0%입니다. 최신 거래로 제시된 2026년 9월 7층의 308,000,000원보다도 1,000,000원 높은 가격입니다.

본건은 3층이므로 다른 층의 거래가격을 그대로 적용하기에도 주의가 필요합니다. 특히 최근 거래 중 1층은 265,000,000원과 280,000,000원, 4층은 310,000,000원으로 확인됩니다. 층별 가격 차이와 개별 상태를 고려해야 하지만, 현재 자료만으로 신건에 뚜렷한 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)

감정가와 같은 금액에 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 근저당권은 실제 채무잔액이 아닌 등기상 채권최고액을 기준으로 계산한 시나리오입니다. 실제 배당은 채권계산서, 우선변제되는 세금, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 5,126,000원은 추정치입니다. 국세·지방세 중 우선배당되는 세금과 추가로 확인될 수 있는 최우선변제 대상은 반영되지 않았습니다. 후순위 근저당권·가압류의 미배당액은 별도 인수 사유가 없는 한 낙찰자의 승계채무로 계산하지 않습니다.

신건 가격에 낙찰되더라도 신한은행의 근저당권 두 건에 대한 채권최고액 합계 246,000,000원은 추정 배당표상 전액 배당됩니다. 반면 김현종 근저당권에는 57,874,000원이 배당되어 42,126,000원이 미배당되고, 김영도의 가압류 40,000,000원은 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.

결과적으로 채권자 미배당은 82,126,000원이고 소유자 잔여금은 없습니다. 그럼에도 제시된 권리분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 이 구분이 본건 배당분석의 핵심입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

제시된 회차별 추정치를 비교하면, 가격이 낮아질수록 매수인의 예상 인수액이 증가하는 구조가 아니라 채권자의 미배당액이 증가하는 구조입니다. 다만 실제 다음 회차 최저매각가는 법원의 매각공고에 따라 확인해야 합니다.

현재 회차에서는 최근 실거래 평균보다 비싼 반면, 1회 유찰 가정가격 247,200,000원과 2회 유찰 가정가격 197,760,000원은 현재의 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 따라서 해당 가격으로 실제 매각기일이 잡히고 시세와 권리관계가 유지된다면 가격 비교 결과는 달라질 수 있습니다.

그러나 한마을아파트의 집계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 이 자료로 반복 유찰을 예측할 수는 없습니다. 유찰을 전제로 입찰가격이나 투자수익을 확정하기보다는 현재 가격의 시세 적정성과 다음 회차 진행 여부를 구분해 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 송강동 두리초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 점포겸용주택 및 공장 등이 소재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 14층 건물 중 3층입니다. 일반적인 위생·급배수설비, 승강기 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 대체로 정방형 평지의 아파트 부지입니다. 단지 진입도로 및 내부도로 상태는 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 송강지구 택지개발사업 관련 지구단위계획구역에 속합니다. 대로2류 저촉, 중로1류 접합 등 도로 관련 사항과 교육환경 보호구역 관련 제한이 존재합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 988,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부도 해당 없음으로 확인됩니다.
• 단지규모. 1,206세대, 1999.04.29 준공 단지입니다. 최근 동일 평형 거래 12건이 확인되지만 거래가격은 265,000,000원부터 315,000,000원까지 차이가 있어 층별·개별 상태에 따른 가격 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 300,083,333원과 최신 거래 308,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가 309,000,000원은 두 기준보다 높으므로, 개별 호수의 상태와 추가 비용을 반영해 응찰가격을 산정해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 전입세대, 임대차계약 여부, 보증금 및 확정일자를 확인하고, 점유자가 있는 경우 명도 가능성과 소요비용을 검토해야 합니다.
• 세금 우선순위. 유성구 및 국세 관련 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부, 법정기일과 배당요구 내역을 확인하고 추정 배당표에 반영되지 않은 우선배당액이 있는지 살펴야 합니다.
• 공매공고 교차 확인. 2024.02.29 한국자산관리공사 공매공고 부기등기를 확인하고, 현재 공매의 진행 여부 및 이 사건 경매와의 관계를 확인해야 합니다.
• 피담보채무 확인. 을구 9번 신한은행 근저당의 등기상 채무자는 박종현이고, 을구 10번의 채무자는 전수진입니다. 각 근저당의 실제 채권잔액과 배당채권액이 등기상 최고액과 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 배당 부족과 인수 구별. 신건 기준 채권 미배당액은 82,126,000원으로 추정됩니다. 이 금액 자체가 매수인 인수액은 아니며, 인수 여부는 별도로 존속하는 권리 및 명세서의 매각조건에 따라 판단해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 미납 관리비가 있는지 확인하고, 실제 점유자가 존재하면 인도명령 또는 명도 협의에 필요한 비용과 절차를 검토하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각공고 및 최신 실거래를 대조하세요. 특히 공매 진행 여부와 매각조건에 변동이 없는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 가격 메리트”

대전 한마을아파트 112동 302호는 2015년 신한은행 근저당권이 말소기준인 사건입니다. 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리가 없어 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

다만 등기상 인수액이 없다는 이유만으로 모든 위험이 해소된 것은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 국세·지방세 압류 및 공매공고 부기등기가 있으므로 실제 점유관계와 절차 진행 여부에 대한 검증이 필요합니다.

가격 측면에서는 결론이 명확합니다. 신건 최저가 309,000,000원은 최근 실거래 평균 300,083,333원의 103.0%입니다. 최신 거래가격 308,000,000원도 웃돌기 때문에, 현재 가격에서 시세보다 저렴하다는 판단을 내릴 수 없습니다.

1회 유찰 시 247,200,000원, 2회 유찰 시 197,760,000원이라는 가격 시나리오는 존재하지만, 단지의 평균 유찰 횟수가 0.0회인 만큼 실제 유찰을 전제해서도 안 됩니다. 현재로서는 권리상 인수 부담은 작지만 가격 메리트가 부족한 신건으로 보는 것이 적절합니다. 최종 입찰 판단의 핵심은 현재 시세에 맞는 가격, 실제 점유관계, 세금과 공매절차의 확인입니다.