대전지방법원 2024타경9662. 원신흥동 조이하우스의 감정평가 대상은 제2층 제201호 외 51개호로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 조이하우스주식회사이고, 2024.06.04 소유권보존과 함께 다수의 새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 그중 한밭새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 산정돼 있으며 채권최고액은 9,348,000,000원입니다.
이후 2024.08.19 대륙종합건설주식회사 등의 가압류, 2024.08.20 처분금지가처분, 2024.09.19 대전새마을금고의 임의경매개시결정, 2024.11.19 국의 압류가 이어졌습니다. 배당표에서는 현재 회차 매각가 25,517,000,000원을 가정할 때 채권자 배당 후 1,815,404,766원이 소유자에게 잔여하는 구조이고, 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경9662 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 원신흥남로12번길 38-22, 2층201호 (원신흥동, 조이하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 감정평가 대상 제2층 제201호 외 51개호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상8층 주상용건물 |
| 소유자 | 조이하우스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 25,517,000,000원 / 25,517,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전새마을금고 / 1,028,687,350원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 집중돼 있다
말소기준은 2024.06.04 접수된 한밭새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 대흥새마을금고 1,320,000,000원, 창신새마을금고 1,680,000,000원, 대전새마을금고 1,200,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 이후의 가압류·가처분·압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2024.12.27에는 한밭·대흥·창신·대전새마을금고의 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.03.21에는 그 근저당권부 채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 배당 모델은 이러한 권리 변동을 포함하고도 매수인의 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수인 | 2024.08.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김석훈 | 2024.09.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입신고일 자체가 말소기준일인 2024.06.04 이후입니다. 김수인은 2024.08.26, 김석훈은 2024.09.06 전입으로 정리돼 있어 데이터상 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 0회 유찰의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 25,517,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 자료의 권리분석 기준 실질취득액도 25,517,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 20,413,600,000원, 2회 유찰 시에는 16,330,880,000원이지만, 이 숫자 역시 시장 시세가 아니라 감정가에 80%·64%를 적용한 경매 회차 가격입니다. 시세 검증 없이 유찰 가격만 보고 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,517,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 257,570,000원 |
| 한밭새마을금고 근저당 | 9,348,000,000원 | 9,348,000,000원 |
| 대흥새마을금고 근저당 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 창신새마을금고 근저당 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 대전새마을금고 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 대륙종합건설주식회사 가압류 | 9,896,025,234원 | 9,896,025,234원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,815,404,766원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 23,444,025,234원이 모두 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여액은 1,815,404,766원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 흥도초등학교 남동측 인근에 위치하며, 동서대로변을 중심으로 근린생활시설·금융기관·관공서·교육시설·공동주택이 혼재된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정평가 이용상태는 업무시설인 오피스텔이며, 건물은 지하2층·지상8층 철근콘크리트 주상용건물입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이고 토지면적은 1,205.8㎡, 공시지가는 2,650,000원/㎡입니다. 토지 이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 중로각지이고, 중로3류와 소로1류에 접하며 감정평가에서도 인접 도로상태가 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 특이사항 — 태양광·복층 구조 확인
- 옥상 태양광. 옥상의 제시외 구축물인 태양광발전설비는 감정평가 및 매각에 포함돼 있습니다.
- 8층 복층. 제8층 제801호부터 제804호는 누다락 및 베란다가 있는 복층구조 구분건물로 평가에 반영돼 있습니다.
- 내부 확인. 내부현황은 일부 세대 확인을 통한 일반적인 오피스텔을 기준으로 평가됐다는 감정평가 참고사항이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 52개호 범위 대조. 감정평가가 제201호 외 51개호를 대상으로 하고 있으므로 실제 매각목록의 호수별 전유·대지권 범위를 원본에서 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 김수인·김석훈은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 특정되지 않았으므로 실제 점유상태와 명도 조건을 확인하세요.
- 근저당 이전·근질권. 2024.12.27 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 2025.03.21 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정 내용을 등기 원본에서 재확인하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가 25,517,000,000원이 감정가와 동일합니다. 유찰률이 아니라 최근 거래·임대수익·공실을 기준으로 응찰가를 검증해야 합니다.
- 태양광·복층. 옥상 태양광발전설비와 801호~804호 복층구조가 매각 및 평가에 어떻게 반영됐는지 현장과 감정평가서를 대조하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 검증형
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.04 근저당이 말소기준이고, 임차인 김수인·김석훈의 전입은 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 현재 회차 배당모델에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 25,517,000,000원이 시장에서 어느 수준인지 직접 비교할 거래가격이 없기 때문에, 이 금액을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 1회 유찰 시 20,413,600,000원, 2회 유찰 시 16,330,880,000원으로 내려가더라도 그것은 감정가 대비 할인일 뿐 시세 대비 할인을 뜻하지 않습니다. 이 사건은 인수위험보다 52개호 규모의 실제 시장가치와 환금성 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
