청주지방법원 2026타경10075. 옥천읍 금구리 숲타운하우스 비동 102호로, 감정평가상 1, 2층 복층구조의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 고영승이며 2019년 8월 20일 공유자 전원 지분을 220,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 1월 31일 세종우리신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 396,000,000원의 근저당권입니다.
문제는 등기상 담보권보다 임차인의 전입이 먼저라는 점입니다. 윤소원은 102호 전체에 2021년 8월 3일 전입했고, 보증금 20,000,000원·월세 500,000원입니다. 전입일이 말소기준일인 2023년 1월 31일보다 앞서 대항력이 있으며, 배당요구는 했지만 우선변제권이 없어 예상배당에서는 임차보증금이 배당되지 않습니다. 따라서 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경10075 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 금구리 249-53 숲타운하우스 비동 1,2층 102호 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 1, 2층 복층구조 · 99.38㎡ |
| 소유자 | 고영승 (2019.08.20. 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 341,565,934원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 영동중앙신용협동조합과 대전동부새마을금고의 근저당권, 옥천군 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2023년 1월 31일 설정된 세종우리신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며 매각으로 소멸하지만, 윤소원의 전입은 그보다 약 1년 5개월 앞선 2021년 8월 3일입니다. 따라서 실제 임차인 1명의 대항력은 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤소원 | 102호 전체 | 2021.08.03 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
② 시세 비교 — 낙찰가만 보면 비슷하지만, 인수까지 더하면 높다
숲타운하우스는 총 10세대이고 2016년 10월 10일 준공됐습니다. 거래 표본은 4건이며, 최신 확인 거래는 2024년 3월입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 2건의 평균은 231,500,000원, 최신 거래는 233,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 97.76㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2024.03 | 99.38㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2021.07 | 97.76㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 97.76㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 231,500,000원 |
최저가 231,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 99.8%로 거의 같은 수준입니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차인 보증금 20,000,000원의 인수가 붙습니다. 실질취득 251,000,000원은 최근 12개월 평균 231,500,000원보다 19,500,000원 높고, 최신 거래 233,000,000원보다도 18,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세가 +5.2%라는 점은 긍정적이지만, 현재 회차의 실질취득액을 시세보다 낮다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,034,000원 |
| 인수 · 임차인 윤소원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 세종우리신용협동조합 | 396,000,000원 | 226,966,000원 |
| 미배당 | - | 169,034,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤소원은 배당요구를 했지만 우선변제권이 없어 예상배당 0원이며, 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 396,000,000원 중 226,966,000원이 배당되고 169,034,000원이 미배당으로 남는 구조입니다.
④ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 231,000,000원 | 20,000,000원 | 251,000,000원 | 169,034,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 184,800,000원 | 20,000,000원 | 204,800,000원 | 214,587,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 147,840,000원 | 20,000,000원 | 167,840,000원 | 251,029,760원 |
이 사건은 임차보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 유찰 시 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 20,000,000원의 인수 부담 자체는 그대로입니다. 현재 신건 실질취득 251,000,000원과 달리 1회 유찰 시에는 204,800,000원, 2회 유찰 시에는 167,840,000원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천읍 금구리 가화지하차도 북서측 근거리에 위치하며, 주위에 아파트단지·공동주택·단독주택이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물 내 1, 2층 복층형 102호이며 위생·급배수·난방·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 137,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가에 반드시 더하기. 현재 회차는 231,000,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 251,000,000원을 실제 가격 기준으로 봐야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 윤소원의 전입 2021.08.03, 보증금 20,000,000원, 월세 500,000원, 배당요구 2026.06.12 및 우선변제권 유무를 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.08.26. 을구 6번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 확인하세요.
- 시세 표본의 한계. 단지 10세대, 확인 거래 4건이며 최신 거래월은 2024.03입니다. 개별 호수 상태와 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.31억 물건이 아니라, 현재는 2.51억 구조”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 윤소원의 보증금 20,000,000원이 남습니다. 그래서 신건 최저가 231,000,000원이 최근 12개월 평균 231,500,000원과 비슷하다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 251,000,000원으로, 최신 거래 233,000,000원과 최근 12개월 평균을 모두 웃돕니다. 최근 가격 추세는 +5.2%지만, 거래 표본이 4건이고 최신 거래월도 2024.03이라는 점을 함께 봐야 합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 ‘낙찰가 + 인수보증금’입니다.
