대전지방법원 2025타경3958. 용두동 135-3 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실·사무소, 2층 다가구주택 6가구, 3층 다가구주택 6가구, 4층 다가구주택 2가구입니다. 문제의 중심은 건물 자체보다 임차관계입니다. 현재 배당표는 보증금이 확인된 임차인 6명의 282,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산해 매수인 인수를 0원으로 잡고 있지만, 여러 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 그 0원을 확정값으로 볼 수 없습니다.

더구나 권리 흐름도 원본 대조가 중요합니다. 계산상 말소기준은 2025.07.29 대전신용보증재단의 구미희 지분 가압류 38,214,053원입니다. 한편 2013.07.02 설정된 한밭새마을금고 근저당권 559,000,000원과 26,000,000원은 등기내역상 이미 말소된 것으로 표시되는 동시에 2026.08.06 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전 기재도 존재합니다. 이 순위관계는 임차인의 대항력 판단에 직접 영향을 줄 수 있으므로 등기 원본에서 존속 여부와 말소 경위를 반드시 맞춰봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 계산상 말소기준보다 먼저 들어온 점유관계가 많다

② 임차인 — ‘대항력 있음’과 ‘가능·미상’을 구분해야 한다

보증금·확정일자가 확인된 임차권등기 임차인 6명은 배당표에 합계 282,000,000원이 반영되어 있습니다. 반면 아래 점유자 9명은 전입일이 계산상 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.

성민정의 임차권 기재에는 보증금 35,000,000원 중 2022.04.27 2,000,000원 증액과 그 증액분의 확정일자 없음이 함께 기재되어 있습니다. 이명주는 2017.06.04 1차 계약 50,000,000원과 2023.01.28 2차 계약 55,000,000원 기재가 함께 존재하고, 2차 확정일자는 2026.02.26입니다. 현재 배당계산에는 이명주 50,000,000원이 반영되어 있으므로 이 차이도 원본 배당요구·임대차계약서에서 확인할 부분입니다.

또한 매각물건명세서에는 전입일·확정일자·보증금·호수를 특정하기 어려운 주거 관련 기재가 2건 더 있어 대항력과 승계 여부를 판정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,654,519,800원 가정)

현재 계산에서는 위 임차보증금과 대전신용보증재단 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 1,315,360,549원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 보증금 미상 점유관계가 확정될 경우 실제 배당순서와 잔여·인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 취득가 — 시세가 아니라 ‘인수 미상’을 먼저 본다

실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가나 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건에서 더 먼저 확정해야 할 값은 미상 임차보증금입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 배당으로 전부 변제되지 않는다면 그 미배당액이 실질취득비용에 추가될 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 단순히 1,654,519,800원으로 고정하지 않고 1,654,519,800원 + 실제 승계되는 미배당 보증금으로 접근해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 용두동 소재 지하철 오룡역 북서측 인근. 주변은 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대이며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입 가능. 간선도로 접근성, 오룡역 및 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물. 사용승인 2013.06.25, 1층 근린생활시설(사무소) 증축 2013.09.26입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·태양광발전설비가 되어 있습니다.
• 토지. 323.7㎡, 평지·가로장방형·세로한면(가), 제2종일반주거지역. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며 상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시 없음. 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2013 근저당 원본 확인. 한밭새마을금고 근저당권 559,000,000원·26,000,000원의 말소 여부와 2026.08.06 주식회사새마을금고자산관리회사 권리이전 기재의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 9명 확인. 조내의·이창환·이혜진·김다혜·이재금·곽정훈·이순천·박주연·민경재의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 호수별로 대조해야 합니다.
• 판정불가 주거 기재 2건 확인. 전입일·보증금·호수가 특정되지 않은 주거 기재의 실제 권리자를 확인해야 합니다.
• 성민정 증액분. 2022.04.27 증액 2,000,000원에 확정일자가 없는 점을 배당순위와 함께 확인해야 합니다.
• 이명주 보증금 차이. 1차 50,000,000원, 2차 55,000,000원 기재와 현재 배당표 반영액 50,000,000원의 차이를 임대차계약·배당요구 원본에서 확인해야 합니다.
• 신청채권 배당순위. 한밭새마을금고 청구 450,127,610원이 시나리오상 배당 0원으로 잡힌 이유를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 포함 시설, 제외되는 옥상 천막창고·파이프조 식물거치대를 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래 기준을 확보하기 전에는 감정가 1,654,519,800원이 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — 이 사건의 승부처는 낙찰가보다 ‘미확인 임차보증금’

표면만 보면 신건 최저가 1,654,519,800원에 배당표상 인수액 0원입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자 하나로 정리할 수 없습니다. 계산상 말소기준 이전에 전입한 보증금 미상 점유자가 9명이고, 별도로 대항력 판정이 어려운 주거 기재도 2건 존재합니다. 확인된 임차권등기 임차인 6명의 282,000,000원은 현 매각가에서 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 미확인 보증금이 선순위 배당에 들어오면 미배당·승계액은 달라질 수 있습니다.

여기에 2013년 근저당의 말소 표시와 2026년 근저당권 이전 기재, 신청채권자 한밭새마을금고의 450,127,610원이 시나리오상 배당 0원으로 나타나는 점까지 원본 확인사항으로 남습니다. 실거래 비교값도 없어 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마냐”가 아니라 “호수별 임차보증금과 실제 말소기준을 확정한 뒤 실질취득액이 얼마가 되느냐”입니다.