대전지방법원 2025타경502584. 대전 서구 갈마동 좋은하루2차 7층 703호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 등입니다. 현재 최저매각가는 감정가 45,000,000원에서 1회 유찰된 31,500,000원입니다. 겉으로만 보면 최근 12개월 실거래 평균 36,370,000원보다 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 선순위 대항력 임차인입니다.
김영실은 2022.07.25 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 45,000,000원이며, 2024.09.09 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.06.04 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 913 좋은하루2차 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 등 · 전용 18.9971㎡대 · 15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 권유진 (2023.01.30 매매, 거래가 42,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 31,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영실 / 50,300,224원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2025.06.04 강제경매개시결정이며, 김영실의 전입·점유 2022.07.25와 임차권등기 2024.09.09는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 김영실은 대항력 있는 실제 임차인 1명으로 보고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하는 경우 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영실 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 45,000,000원 | 2022.07.25 / 2022.07.25 | 대항력 有 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 3,150만원이 아니라 4,500만원을 봐야 한다
좋은하루2차는 153세대, 2012.09.20 준공이며 대상 면적은 18.9971㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 10건 평균 36,370,000원, 최신 거래는 2026.09 36,700,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 5.4% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 17.7㎡ | 6 | 36,700,000원 |
| 2026.09 | 18.35㎡ | 6 | 36,700,000원 |
| 2026.08 | 18.35㎡ | 6 | 36,700,000원 |
| 2026.07 | 17.7㎡ | 6 | 36,600,000원 |
| 2026.06 | 19.0㎡ | 9 | 34,500,000원 |
| 2026.05 | 19.0㎡ | 7 | 36,000,000원 |
| 2026.05 | 19.0㎡ | 4 | 36,000,000원 |
| 2026.05 | 19.0㎡ | 8 | 36,000,000원 |
| 2026.03 | 17.7㎡ | 8 | 39,000,000원 |
| 2025.12 | 18.35㎡ | 7 | 35,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 36,370,000원 |
최저가 31,500,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 86.6%입니다. 그러나 이 숫자는 선순위 임차보증금 인수를 빼고 본 값입니다. 대항력 임차인의 보증금 45,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 따라서 실질취득은 보증금 45,000,000원 안팎으로 고정되는 유형이며, 시세 비교도 31,500,000원이 아니라 45,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 967,000원 |
| 1. 임차인 김영실 보증금 | 45,000,000원 | 30,533,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김영실 | 50,300,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 14,467,000원 |
현재 회차에서는 임차보증금 45,000,000원 중 30,533,000원이 우선변제되고, 부족분 14,467,000원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 김영실은 임차권자이자 경매 신청채권자로 나타나지만, 강제경매 청구채권 50,300,224원에는 별도 배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈마지하차도 남서측 인근에 위치하며 공동주택·주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 703호로, 도시형생활주택 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 10미터 내외 포장도로, 남동측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,810,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 153세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 6.9회·매각률 6.25%로, 경매시장 내 소화 속도는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가에 현혹되지 않기. 31,500,000원은 최근 12개월 평균의 86.6%지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 제외한 숫자입니다.
- 실질취득 기준 확인. 보증금 45,000,000원이 낙찰가보다 크므로 실질취득은 보증금 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 미배당 승계. 현재 회차 인수추정액은 14,467,000원이며, 추가 유찰 시 23,746,900원·30,242,831원으로 증가합니다.
- 임차인 지위 원본 대조. 김영실은 임차권자이면서 경매 신청채권자로 나타납니다. 관계인 가능성 경고와 별개로 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 36,058,333원보다 최근 12개월 평균 36,370,000원과 최신 거래 36,700,000원을 우선해 비교하세요.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 6.9회·매각률 6.25%를 감안해 낙찰 후 재매각 가능성도 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심 숫자는 31,500,000원이 아니라 45,000,000원입니다. 김영실의 전입·확정일자와 임차권등기가 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 배당 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 회차에서는 14,467,000원의 인수액이 예상되고, 추가 유찰 시 인수액은 더 커집니다.
최근 12개월 실거래 평균은 36,370,000원, 최신 거래는 36,700,000원입니다. 따라서 실질취득 약 45,000,000원 기준으로는 최근 시세보다 높은 구조입니다. 단지 경매 평균 유찰도 6.9회에 달합니다. 이 사건은 ‘유찰돼 싸진 물건’이 아니라 유찰가 하락분을 선순위 임차보증금 인수가 흡수하는 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
