대전지방법원 2025타경1102. 충남 홍성군 은하면 대판리 248 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 감정평가상 동식물관련시설인 돈사는 운휴 상태이고, 별도의 건물은 농어가주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 1,137.0㎡이며, 일괄매각 대상에는 제시외 주택·다용도실·창고·수목 등이 포함됩니다.

등기상 권리의 기준점은 2008.05.27. 설정된 도드람양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 49,400,000원이고, 신청채권자의 청구액은 25,117,145원입니다. 이보다 뒤에 설정된 부국사료주식회사 근저당과 다수의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 채권이 소멸하는 것과 실제로 사용할 수 있는 부동산을 취득하는 것은 다른 문제입니다. 돈사는 운휴 상태이며 조사 당시 내부 확인과 설비 정상작동 여부 확인이 불가능했습니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있어, 등기상 소멸 구조만으로 점유·명도 문제가 모두 해소된다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 근저당·가압류

후순위 가압류에는 농업협동조합중앙회, 홍성축산업협동조합, 홍성낙농협동조합, 광천농업협동조합 및 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 등이 포함됩니다. 삼성카드의 2023.05.12. 가압류는 2023.05.23. 말소되어 현재 존속하는 가압류와 구별됩니다.

임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인에 관한 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 대항력 있는 점유자가 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다. 농어가주택의 실제 점유자, 전입관계, 임대차 여부를 원본 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.

② 시세·이용상태 — 가격 메리트 판단은 유보

현재 최저매각가는 감정가와 같은 127,622,270원입니다. 그러나 이 물건은 돈사·농어가주택·토지를 함께 취득하는 구조로, 일반 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균을 기준으로 가격을 직접 비교할 수 있는 물건이 아닙니다.

확인된 비교 실거래가가 없어 감정가 대비 현재 가격이 시장에서 저렴한지, 비싼지 판단하기 어렵습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 추정값입니다. 실제 유찰 여부, 차기 최저매각가 또는 해당 가격에서의 낙찰 가능성을 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 인수할 금액과 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,622,270원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 집행비용 2,586,712원을 제외한 매각대금 125,035,558원이 채권자에게 배당됩니다. 도드람양돈협동조합 근저당에 49,400,000원, 부국사료주식회사 근저당에 75,635,558원이 배당되고, 후순위 가압류권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 추정됩니다.

배당표는 집행비용 및 등기상 채권액을 사용한 추정입니다. 특히 부국사료주식회사 근저당은 현재 채권최고액이 200,000,000원으로 변경되어 있으나 배당 계산은 160,000,000원을 기준으로 합니다. 실제 배당은 채권신고·배당요구·우선순위·조세채권 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·시설·토지 규제 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 홍성군 은하면 대판리 소재 대판노인회관 북측 인근입니다. 주변에는 전답 등의 농경지와 농가주택, 축사, 토지임야가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,137.0㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 전축사입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 16,100원/㎡입니다.
• 용도지역 및 제한. 농림지역이며 농업보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다. 농업진흥구역은 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 관련 토지이용 및 가축사육 제한이 실제 이용·증축·재가동에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 돈사. 공부상 동식물관련시설로, 강관구조 및 시멘트블럭조 기타(보온덮개 및 함석)지붕의 단층 시설입니다. 현황은 운휴 상태입니다.
• 농어가주택. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 농어가주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 구비되어 있으나 조사 당시 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 설비 점검. 돈사에는 급수·급이기 및 전기시설 등이 구비되어 있으나, 조사 당시 운휴 상태와 폐문부재로 각각의 내부 확인 및 설비 정상작동 여부 확인이 불가능했습니다. 별도의 현장 재확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물의 실제 현황과 매각 포함 관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2008.05.27. 도드람양돈협동조합 근저당권을 기준으로 매각물건명세서의 인수·소멸 관계와 등기사항전부증명서를 대조하세요.
• 근저당 변경 이력 확인. 부국사료주식회사 근저당의 채권최고액은 최초 160,000,000원에서 200,000,000원으로 변경되었습니다. 현재 채권관계 및 실제 배당요구 내역을 확인하세요.
• 점유·임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 농어가주택의 실제 거주자, 전입세대, 임대차계약, 대항력 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 돈사 재가동 가능성. 운휴 시설이므로 급수·급이기·전기설비의 정상작동 여부, 시설 보수 필요성 및 가축사육 관련 인허가 상태를 현장에서 확인하세요.
• 토지 규제. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역의 실제 적용 범위와 해당 용도에서 가능한 이용 행위를 관계기관에 확인하세요.
• 제시외 시설. 주택 및 다용도실, 창고, 수목의 매각 포함 여부와 목록 4번 축사의 동일 건물 관계를 원본 매각목록에 따라 대조하세요.
• 가격 적정성. 감정가 127,622,270원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요. 토지·건물의 개별 가치와 운휴 시설의 수리·재가동 비용을 확인해 실질취득 부담을 산정해야 합니다.
• 미배당과 인수 구분. 예상 미배당 361,944,577원은 채권자의 미회수액입니다. 매수인 인수액 0원과 혼동하지 말고 실제 인수사항은 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 세금 및 현장 비용. 당해세, 체납 공과금, 미반영 점유관계 및 시설 유지·보수 비용을 확인하세요. 예상배당표에 반영되지 않은 우선권이나 인수 위험이 있는지도 검토해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 매각기일 2026.10.13. 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 건축물 관련 원본을 재확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 시설 가치는 별개”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 도드람양돈협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하고, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자들에게 상당한 미배당이 발생하더라도 그것만으로 매수인의 인수채무가 늘어나는 것은 아닙니다.

그러나 가격과 이용 가능성을 확인하지 않은 상태에서 권리만 보고 접근하기에는 신중함이 필요한 물건입니다. 돈사는 운휴 상태이고, 농어가주택의 실제 점유·임대관계는 미상입니다. 일부 설비의 정상작동 여부도 확인되지 않았습니다. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역 등의 제한과 일괄매각에 포함되는 제시외 시설의 범위 역시 취득 후 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

현재 최저매각가 127,622,270원이 감정가와 같다는 사실은 확인되지만, 비교 시세가 없어 가격상 이점을 인정하기는 어렵습니다. 유찰 후 가격이 내려가는 시나리오에서도 활용 가능성과 실제 부담을 검증하지 않으면 저가 취득 여부를 판단할 수 없습니다.

결론적으로 등기상 인수액은 0원으로 추정되지만, 임대관계·시설 상태·토지 규제·시장가치에 대한 추가 확인이 필요한 사건입니다. 권리 소멸 여부와 별도로 실제 점유관계, 재가동 가능성 및 시설 비용을 확인한 뒤 입찰가격의 적정성을 판단하는 것이 핵심입니다.