대전지방법원 2025타경11409. 아산시 둔포면 봉재리의 토지와 공장·사무실·기숙사 시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지 면적은 8,219.0㎡이고 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 건물은 일반철골·경량철골 구조의 공장·사무실·기숙사로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2003.11.25 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,100,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당, 한국산업은행 근저당, 신한은행 근저당, 중소벤처기업진흥공단 근저당과 2024년 이후 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 현황조사에 기재된 도아영의 전입일은 2023.11.21로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 구체적인 임대차관계는 확인되지 않아 명도와 실제 점유관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11409 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 195-24 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·기숙사 |
| 소유자 | 주식회사디디디 |
| 토지 | 공장용지 · 8,219.0㎡ · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 6,972,637,500원 / 6,972,637,500원 (신건) |
| 청구액 | 4,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준 | 2003.11.25 중소기업은행 근저당 · 채권최고액 1,100,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2003.11.25 중소기업은행 근저당입니다. 이후 현재 존속하는 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 등기부상 이미 말소된 국민은행·중소기업진흥공단·대원총업 관련 근저당과 가처분은 현재 인수권리로 보지 않습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도아영, 740508-****** | 2023.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고가 2003.11.25 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인 승계가 발생하는 구조는 아닙니다. 다만 현황조사 외에 구체적인 임대차관계가 확인되지 않았으므로 실제 사용주체·점유범위·보증금과 명도 조건은 매각물건명세서와 현장을 대조해야 합니다.
③ 신건 가격 — 시세 자료 없이 감정가 100%
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 6,972,637,500원입니다. 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,972,637,500원 | 6,900,511,125원 | 3,484,772,629원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,578,110,000원 | 5,519,928,900원 | 4,865,354,854원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,462,488,000원 | 4,415,463,120원 | 5,969,820,634원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다. 미배당 채권이 크다는 사실만으로 그 금액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,972,637,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 72,126,375원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 한국산업은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 2022기보제일차유동화전문 유한회사 | 1,024,000,000원 | 1,024,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 904,635,000원 | 904,635,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 964,421,334원 | 81,876,125원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 1,892,677,420원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 709,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,385,283,754원 중 현재 회차 예상 채권배당액은 6,900,511,125원, 미배당액은 3,484,772,629원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 일괄매각·현장 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구도 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 기계기구 목록 중 감정평가서상 일부 목록은 소재불명입니다. 현존 여부와 감정 반영 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㄱ~ㅈ, a~l 제시외 건물이 각 매각에 포함됩니다.
- 토지 합병. 목록2 건물은 등기상 봉재리 195-24 외 5필지 위에 있으나 토지합병으로 현황상 195-24번지 단일 지상에 소재합니다.
- 추가 합병 관계. 목록5·6 건물은 등기상 봉재리 195-31 외 1필지 위에 있으나 토지합병으로 현황상 195-31번지 단일 지상에 소재합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 봉재3리마을회관 서측 인근이며 주위는 공장·농경지·주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2·5·6(비동호)는 공장·사무실, 기호 3·6(C동호)는 기숙사로 이용 중입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지 현황. 공장용지 8,219.0㎡, 공업용, 완경사·사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 187,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 6,972,637,500원을 그대로 시장가격으로 받아들이지 말고 토지·건물·설비 가치를 분리해 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 매각 포함 설비와 소재불명 설비를 감정평가서 목록과 현장에서 하나씩 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 도아영은 대항력이 없지만 보증금과 실제 점유범위가 미상입니다. 인도·명도 조건을 확인해야 합니다.
- 합병 후 현황 대조. 등기상 다수 필지와 현황상 합병된 지번 관계를 지적도·등기부·현황과 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 3,484,772,629원은 채권자의 부족액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 실물과 가격이 어렵다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2003.11.25 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 현황조사상 점유자의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 감정가와 최저가가 같은 신건인데 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 토지·공장·사무실·기숙사·기계기구·제시외 건물을 함께 보는 일괄매각입니다. 일부 기계기구는 소재불명이고 구체적인 임대차관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부보다 현장 실사와 감정가 검증이 핵심인 공장형 경매로 보는 것이 맞습니다.
