대전지방법원 2026타경15123. 홍성군 광천읍 광천리 126-8 소재 토지와 건물로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 소유자 이정숙은 2010.04.08. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.01.03. 설정된 이향식의 근저당권 45,000,000원입니다. 2024.04.18. 추가 근저당권 15,000,000원과 2026.02.26. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 TUM HAK의 전입일이 2025.12.23.으로 확인됩니다. 이는 말소기준일인 2024.01.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 다만 보증금 자체는 미상이고 임대관계도 미상이므로, 명도 협의와 점유 원인 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15123 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 126-8 · 홍남로687번길 32-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 264.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 129,200원/㎡ |
| 건물 | 목조 시멘기와지붕(현 슬레이트지붕) 단층 · 사용승인일 1967.10.06 |
| 소유자 | 이정숙 (2010.04.08. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 124,159,790원 / 124,159,790원 (신건) |
| 청구액 | 41,709,588원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.03. 을구 9번 이향식 근저당권 45,000,000원입니다. 같은 이향식 명의의 2024.04.18. 근저당권 15,000,000원은 후순위이고, 2026.02.26. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 광천농업협동조합·김중환·화성농업협동조합·홍주새마을금고의 근저당권과 차공례 가등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| TUM HAK | 2025.12.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·배당 — 시세 할인 여부는 단정 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 124,159,790원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘비싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 대신 권리와 배당 구조를 보면, 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 두 근저당의 채권최고액 합계 60,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 124,159,790원 | 60,000,000원 | 0원 | 61,621,553원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 99,327,832원 | 60,000,000원 | 0원 | 37,139,931원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 79,462,265원 | 60,000,000원 | 0원 | 17,631,944원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,159,790원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,538,237원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 이향식 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 이향식 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,621,553원 |
현재 회차에서는 두 근저당 채권최고액 합계 60,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 61,621,553원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충남드론항공 고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며 지방도(#96)가 경유합니다.
- 건물. 목조 시멘기와지붕(현 슬레이트지붕) 단층으로 사용승인일은 1967.10.06.이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 264.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 토지의 공부상 지목은 대이나 일부가 진입로로 이용 중입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 원인 확인. TUM HAK은 대항력이 없지만 보증금과 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서와 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 감정평가서의 현황도면·제시외 건물 내역과 실제 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 진입로 이용 부분 확인. 토지 264.0㎡ 중 일부가 현황상 진입로로 이용되고 있어 실제 이용 범위와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인일 1967.10.06.의 목조 단층 건물이고 현 지붕은 슬레이트지붕으로 기재돼 있어 수선 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 124,159,790원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 중요한 물건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.03. 이향식 근저당권 45,000,000원이 말소기준이고, 뒤의 15,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 TUM HAK도 2025.12.23. 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단에 필요한 실거래 비교값이 없고, 물건 자체는 1967.10.06. 사용승인 목조 단층주택, 제시외 건물 포함 일괄매각, 토지 일부 진입로 이용이라는 확인 포인트가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리관계보다 건물 상태·제시외 건물·토지 실제 이용범위·점유관계·현지 가격을 얼마나 정확하게 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
