대전지방법원 2025타경12630. 등기상 현재 소유자는 유복순과 최재섭으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 경매개시결정은 2025.11.04. “3번 최재섭 지분 강제경매개시결정”으로 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고에도 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 일반적인 단독소유 주택 경매처럼 가격과 말소 여부만 보고 끝낼 사건이 아닙니다.
말소기준권리는 2024.08.07. 하나카드주식회사의 최재섭 지분 가압류 45,577,071원입니다. 이후 충남신용보증재단 가압류 30,000,000원, 현대카드주식회사 가압류 9,196,181원, 그리고 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 탄동새마을금고 근저당 104,000,000원은 2026.06.22. 해지로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12630 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 영성동 51-10 · 영성로 54-8 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 기호(2,5) 현황 “주택 등” 이용 |
| 소유관계 | 유복순 2분의 1 · 최재섭 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 201,712,500원 / 201,712,500원 (신건) |
| 청구금액 | 33,439,297원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ) 매각 포함 · 공유자 우선매수신고 1회 행사 가능 |
| 토지 | 102㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 맹지 |
| 건물 현황 | 기호(2) 목조 시멘트기와지붕 단층 · 사용승인 1957.02.25 / 기호(5) 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 · 사용승인 1965.02.15 |
① 권리 흐름 — 등기채권은 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2024.08.07. 하나카드주식회사 가압류 45,577,071원입니다. 그 뒤 설정된 충남신용보증재단·현대카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 2014.07.22. 설정된 탄동새마을금고 근저당권은 2026.06.22. 이미 말소돼 현재 인수대상 근저당으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 유복순, 대항력·승계금액 확정 불가
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유복순 | 2017.08.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·금액 미상 |
유복순의 전입일 2017.08.11.은 말소기준 2024.08.07.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 유효한 임대차가 확인되고 대항요건을 갖췄으며 배당으로 반환되지 않는 보증금이 있다면, 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인 인수액을 0원이라고 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 100%, 실질취득액은 아직 고정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 201,712,500원, 즉 신건 100%입니다. 1회 유찰 시 161,370,000원(80%), 2회 유찰 시 129,096,000원(64%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 유복순이 유효한 대항력 임차인으로 확인되고 보증금 중 미배당액이 남는다면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 승계되는 미배당 보증금이 됩니다. 현재 보증금 자체가 미상이므로 201,712,500원이라는 최저가만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,712,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,623,975원 |
| 1. 가압류 · 하나카드주식회사 | 45,577,071원 | 45,577,071원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 9,196,181원 | 9,196,181원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,315,273원 |
제시된 배당계산상 등기채권 합계 84,773,252원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 유복순의 임차보증금·우선변제 여부가 미상이고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로, 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2,5)는 공부상 용도가 창고로 기재돼 있으나 현황은 “주택 등”으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ)이 매각에 포함됩니다. 목록3은 공부상 지목이 대이나 현황 일부는 도로입니다.
- 토지. 토지정보상 102㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·부정형이며 도로접면은 맹지입니다.
- 주위환경. 천안남산초등학교 남서측 인근으로 상가주택·모텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(2)는 목조 시멘트기와지붕 단층으로 사용승인일은 1957.02.25., 기호(5)는 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층으로 사용승인일은 1965.02.15.입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역, 천안중앙초등학교 관련 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 유복순의 보증금, 임대차계약 존재 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 공유지분 범위 확인. 등기상 강제경매개시결정이 최재섭 지분에 기재돼 있으므로 실제 매각대상 지분·목록 범위를 매각서류와 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사할 수 있으므로 일반 입찰자의 낙찰 가능성과 절차에 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물(ㄱ)이 포함되고 공부상 창고가 현황상 주택 등으로 이용됩니다. 현황·경계·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 맹지·도로 현황. 토지정보상 맹지이고 목록3 일부는 현황 도로이므로 실제 진입로와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 임차인 승계액이 확정되기 전에는 201,712,500원만으로 실질취득비용을 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기채권은 지워져도, 매수인 리스크까지 지워지는 것은 아니다”
이 사건의 등기채권 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2024.08.07. 하나카드 가압류가 말소기준이고, 그 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 등기 밖에 있는 요소입니다.
유복순은 2017.08.11. 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 동시에 등기상 2분의 1 공유자입니다. 그래서 대항력과 보증금 승계를 확정할 수 없습니다. 여기에 최재섭 지분에 대한 경매개시결정, 공유자 우선매수신고 1회, 일괄매각·제시외 건물, 맹지와 일부 현황도로가 겹칩니다. 최저가 201,712,500원이라는 숫자보다 먼저 임차관계와 매각대상 범위를 확정해야 하는 사건입니다.
