대전지방법원 2025타경12967. 천안 불당동 대원칸타빌 601동 10층 1001호 아파트입니다. 현재 소유자는 이준화이고, 2024년 소유권이전 당시 거래가액은 405,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 277,200,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤 정종로 근저당 48,000,000원, 하나카드 가압류 6,891,619원, 경매개시결정들이 이어졌습니다. 제공된 권리관계상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정이고, 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

권리보다는 가격이 핵심입니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건 395,000,000원인데, 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 368,642,857원입니다. 최신 거래인 2026년 2월 365,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 30,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 387,500,000원과 비교하면 101.9% 수준이지만, 최근 시장의 하락 흐름을 반영한 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 신건 가격을 싸다고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸

임차인 없음. 현재 권리분석의 기준은 2024.08.30. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 정종로의 48,000,000원 근저당과 하나카드의 6,891,619원 가압류, 정종로 및 하나은행의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 7.1% 높은 신건

대원칸타빌 동일 면적 133.85㎡의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 387,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 7건 평균 368,642,857원과 최신 거래 365,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.

최근 12개월 거래는 348,000,000원~397,500,000원 구간이고, 평균은 368,642,857원입니다. 현재 최저가 395,000,000원은 이 평균의 107.1%입니다. 최신 거래 365,000,000원보다도 30,000,000원 높습니다. 더 중요한 점은 최근 거래가격이 이전 구간보다 10.9% 낮아졌다는 것입니다. 따라서 과거 거래가 포함된 전체 평균 387,500,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 최근 시장을 놓칠 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 395,000,000원 가정)

현재 회차 395,000,000원에서는 기재된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 56,578,381원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시 매각가 316,000,000원에서는 미배당 21,315,619원, 2회 유찰 시 252,800,000원에서는 미배당 83,630,819원이 발생하지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서당초등학교 남동측 인근이며, 정비된 시가지 내 공동주택지대로 주거 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 지상·지하주차장까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층으로, 사용승인일은 2004.09.24입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·소방·도시가스 개별난방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성 참고. 대원칸타빌은 1,011세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 가격대는 과거보다 낮아진 흐름입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 387,500,000원보다 최근 12개월 평균 368,642,857원과 최신 거래 365,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 신건 고가 경계. 현재 최저가가 최근 평균의 107.1%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 주기는 어렵습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 316,000,000원, 2회 유찰 시 252,800,000원입니다. 회차가 바뀌면 당시 실거래와 다시 비교해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권자의 미배당은 늘지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
• 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 신중”

이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 임차인 0명·매수인 인수 0원이라 권리구조는 깔끔합니다. 하지만 가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 395,000,000원은 최근 12개월 평균 368,642,857원의 107.1%이고, 최신 거래 365,000,000원보다도 30,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래가격은 이전 구간보다 10.9% 낮아졌습니다. 따라서 권리 안전성을 가격 메리트로 착각하지 않는 것이 핵심입니다. 현재 회차는 최근 시세 이상이고, 유찰 후 가격이 내려왔을 때 당시 시세와 다시 맞춰 보는 접근이 적절합니다.