서울중앙지방법원 2025타경102887. 동작구 상도동 휴먼빌레 3층 301호, 전용 29.02㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 누가 부담하는가”입니다. 김지은은 2022.05.16. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.07.로, 말소기준권리인 2023.09.25. 청우포크 근저당보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있고, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 배당표상 김지은의 계산상 부족분은 132,215,680원이지만, 이 조건이 원문대로 이행되면 해당 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원*이 됩니다. 그러므로 가격 판단은 최저가와 인수액을 더한 금액이 아니라, 특별조건 적용 후의 실질취득 181,120,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 299-164 휴먼빌레 제3층 제301호 · 서울특별시 동작구 국사봉14길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.02㎡ · 지상 5층 건물 내 3층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2014.01.03 · 16세대 |
| 소유자 | 김혜덕 (2024.04.12. 매매, 거래가 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 181,120,000원 (6회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.25. 설정된 농업회사법인청우포크주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 김지은 임차권등기, 신한카드 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김지은은 임차권등기일이 아니라 실제 전입·점유일인 2022.05.16.을 기준으로 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 등기 자체가 소멸하더라도 보증금 미배당분의 반환채무까지 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 특별매각조건이 없으면 매수인 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 특별조건은 김지은 임차권에만 적용
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.05.16. 2022.04.07. | 310,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2024.05.24. | 실질 0원* 계산상 132,215,680원 |
| 원유빈 점유 부분·용도 미상 | 2024.09.27. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2025.06.30. | 인수 없음 전입이 말소기준 이후 |
* 매각물건명세서의 특별매각조건이 원문대로 이행되는 경우를 뜻합니다. 김지은의 계산상 미배당 보증금은 132,215,680원이지만, 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 이 포기는 김지은 임차권에만 적용되며, 다른 점유자에게 자동 확장되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
휴먼빌레 301호와 동일한 전용 29.02㎡ 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 313,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래 315,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 0.8% 상승으로 집계돼 하락 추세는 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.02㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2022.11 | 29.02㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2022.03 | 29.02㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.02㎡ | 3건 | 313,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.02㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 181,120,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 57.5%입니다. 최신 거래 역시 315,000,000원이므로 가격 차이는 분명합니다. 다만 이 판단은 계산상 132,215,680원의 임차보증금 부족분이 실제로 매수인에게 청구되지 않고 임차권등기가 말소되는 조건을 전제로 합니다. 조건이 이행되지 않는다면 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,335,680원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 310,000,000원 | 177,784,320원 |
| 2. 상도1동새마을금고 근저당 | 1,235,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 38,500,000원 | 0원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 38,500,000원 | 0원 |
| 5. 국민은행 근저당 | 107,800,000원 | 0원 |
| 6. 청우포크 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 서울보증보험 가압류 | 49,980,450원 | 0원 |
| 8. 신한카드 가압류 | 3,325,388원 | 0원 |
| 9. 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
김지은은 매각대금에서 집행비용을 제외한 177,784,320원을 우선 배당받고, 계산상 132,215,680원이 남습니다. 특별매각조건이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 본건은 채권자의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 29.02㎡의 소형 주거형 물건입니다.
- 주위환경. 감정평가 요항 기재상 당곡중학교 북측 인근으로 아파트·단독·다가구·다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 당곡역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로 도시가스, 승강기, CCTV, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 북동측 약 4미터 포장도로와 접합니다. 토지면적은 439.0㎡, 공시지가는 4,246,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 6.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기 주체, 포기 대상 금액, 임차권등기 말소 시점과 절차를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 김지은 임차권. 보증금 310,000,000원, 전입 2022.05.16., 확정일자 2022.04.07., 임차권등기 2024.05.24.를 원본과 대조하세요.
- 원유빈 점유. 전입 2024.09.27.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 배당요구서와 현황조사를 확인하세요.
- 명도 상대방. 임차권등기 말소와 실제 점유 해소는 별개일 수 있습니다. 현재 점유자와 인도명령 대상, 이사협의 가능성을 점검하세요.
- 가격 기준. 특별조건이 확실하면 실질취득 181,120,000원을 최근 12개월 평균·최신 거래 315,000,000원과 비교하세요. 조건이 흔들리면 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성. 16세대 다세대, 동일 면적 거래 3건, 평균 유찰 6.0회라는 점을 반영해 향후 매도기간과 금융조달 조건을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 교육환경보호구역 등 토지이용 제한의 실제 적용 범위를 관계기관에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금의 존재와 매수인 부담 범위를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 특별매각조건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 ‘특별조건 확인’ 뒤에만 성립한다
이 사건을 최저가 181,120,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 김지은의 보증금은 310,000,000원이고 대항력도 있어, 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 계산상 부족분도 132,215,680원입니다.
다만 본건은 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 김지은에 대한 인수는 실질 0원*, 실질취득은 181,120,000원이 되고 최근 12개월 평균·최신 거래 315,000,000원의 57.5%로 내려갑니다. 권리의 원형은 위험하지만 특별조건이 위험을 해소하는 사건입니다.
그럼에도 6회 유찰, 16세대 소규모 다세대, 원유빈의 보증금 미상, 경매 통계상 낙찰률 0.0%는 등급을 제한합니다. 결론은 특별조건 확인 전에는 인수형, 확인 후에는 가격 차이가 있는 조건부 검토형입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 완결되는지에 있습니다.