⚠️ 최근 12개월 시세 80,000,000원 · 최저가 82,000,000원 · 선순위 임차보증금 10,000,000원 인수 가능
대전지방법원 2026타경10045. 아산시 방축동 제1동 2층 207호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자 서금임은 2023.03.21 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 광천농업협동조합이 채권최고액 76,080,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2025년 국 압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 박범준은 2018.01.30 전입해 말소기준인 2023.03.21보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 확정일자 2023.04.24가 기재돼 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10045 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 방축동 112-1 1동 2층207호 |
| 용도 / 면적 | 기타 · 도시형생활주택 · 56.9㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물의 2층 207호 · 사용승인일 2016.04.14 |
| 동 표시 | 공부상 제1동 · 현황 제이힐스 A동 |
| 소유자 | 서금임 (2023.03.21 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 66,058,598원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 남는다
현재 경매의 말소기준은 2023.03.21 광천농업협동조합 근저당권 76,080,000원입니다. 2025.03.07 국 압류와 2026.01.12 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거의 가등기·근저당·압류·경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범준 | 제이힐스 A동 2층207호 | 2018.01.30 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 有 | 확정일자 2023.04.24 · 미상 | 미배당 잔액 인수 가능 |
배당요구일 2026.04.09. 매각물건명세서에는 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 8,000만원, 신건은 그보다 높다
제이힐스A.B 동일 면적대 거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 100,062,500원이지만 2021년의 135,000,000원 등 과거 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 80,000,000원, 최신 2026.02 거래도 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 56.9㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2024.06 | 56.9㎡ | 3 | 83,500,000원 |
| 2022.07 | 56.9㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2022.02 | 56.9㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 56.9㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2021.06 | 59.94㎡ | 2 | 98,500,000원 |
| 2021.06 | 59.94㎡ | 2 | 98,500,000원 |
| 2021.06 | 56.9㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.9㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
최저가 82,000,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 102.5%입니다. 즉 임차인 인수액을 전혀 더하지 않아도 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 최근 거래가격이 과거보다 22.3% 하락한 추세이므로, 전체 평균 100,062,500원만 보고 “감정가 대비 싸다”고 판단하면 최근 시장을 왜곡하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 1. 근저당 · 광천농업협동조합 | 76,080,000원 | 76,080,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,044,000원 |
위 기계적 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 특히 박범준의 임차보증금 10,000,000원은 이 표에 별도 배당항목으로 반영돼 있지 않으므로, 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산시 온천동 소재 온양고등학교 남서측 인근으로, 주택·아파트·상가 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 온양온천역과 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 207호입니다.
- 접근. 북측 약 6미터 내외 도로를 통해 진입할 수 있고, 지상주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구에 저촉됩니다. 공시지가는 617,500원/㎡입니다.
- 단지. 제이힐스A.B는 48세대, 사용승인일은 2016.04.14입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 박범준의 보증금 10,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 임차인 명도. 전입일 2018.01.30으로 말소기준권리보다 앞선 임차인이므로 단순 소유자 점유 물건처럼 접근하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 100,062,500원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 이전 기간 대비 -22.3%입니다. 현재 최저가 82,000,000원이 최근 거래보다 이미 높은 상태입니다.
- 동 표시 확인. 공부상 건물 표시는 제1동, 현황은 제이힐스 A동이므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도 임차인은 남을 수 있다”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2023.03.21 광천농업협동조합 근저당 이후 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 2018.01.30 전입한 박범준의 대항력은 별도로 봐야 합니다. 보증금 10,000,000원이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
둘째, 가격도 신건에서 유리하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 80,000,000원인데 최저가는 82,000,000원으로 102.5% 수준이고, 최근 가격 추세는 -22.3%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시장을 우선해 보면, 이 물건은 신건 가격 메리트가 없고 임차인 인수 가능성까지 확인해야 하는 구조입니다. 입찰 판단의 출발점은 “얼마나 싸 보이느냐”가 아니라 임차보증금의 실제 미배당 잔액과 최근 8,000만원 시세입니다.
