대전지방법원 2026타경10267. 천안시 동남구 목천읍 ‘천안목천동우1차’ 106동 514호, 전용 39.95㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 황영준이며 2019년 8월 6일 매매를 원인으로 거래가 23,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기부에는 살아 있는 근저당권이 없고, 과거 근저당·압류는 이미 말소돼 있습니다. 이번 경매의 말소기준은 2026년 2월 26일 강제경매개시결정이며, 매각 시 해당 경매개시결정도 소멸합니다.
권리보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 신건 최저가 4,200만원은 최근 동일면적 실거래 12건의 평균 3,749만원보다 약 451만원 높습니다. 최신 거래도 4,100만원이므로 최저가가 최신 거래보다 100만원 높습니다. 다만 같은 5층에서 2026년 9월 4,200만원, 2026년 8월 4,300만원 거래가 있어 층별 개별 사례까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 422 천안목천동우1차아파트 106동 5층 514호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.95㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실1·현관·발코니·창고 · 지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 황영준 (2019.08.06. 매매, 거래가 23,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 42,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동우1차아파트입주자대표회의 / 9,646,238원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
과거 등기 중 한국주택은행·대창기업·조치원상호신용금고 근저당은 2007년 매각으로, 신한은행 근저당은 2011년, 우리은행 근저당은 2014년 각각 말소됐습니다. 천안시 압류와 국민건강보험공단 압류도 각각 해제돼 현재 살아 있지 않습니다. 현재 기준 권리분석의 기준점은 2026.02.26. 동우1차아파트입주자대표회의의 강제경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 12% 높다
천안목천동우1차 동일 면적 39.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 7월부터 9월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균도 같은 12건 기준 37,491,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.95㎡ | 8 | 41,000,000원 |
| 2026.09 | 39.95㎡ | 11 | 40,000,000원 |
| 2026.09 | 39.95㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.09 | 39.95㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2026.09 | 39.95㎡ | 5 | 42,000,000원 |
| 2026.09 | 39.95㎡ | 1 | 32,000,000원 |
| 2026.08 | 39.95㎡ | 10 | 42,500,000원 |
| 2026.08 | 39.95㎡ | 11 | 39,000,000원 |
| 2026.08 | 39.95㎡ | 9 | 30,000,000원 |
| 2026.08 | 39.95㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.95㎡ | 12 | 35,400,000원 |
| 2026.07 | 39.95㎡ | 10 | 38,000,000원 |
| 평균 | 39.95㎡ | 12건 | 37,491,666원 |
최근 거래 범위는 3,000만원~4,300만원이고 평균은 37,491,666원입니다. 신건 최저가 4,200만원은 최근 평균의 112.0%입니다. 최신 거래 4,100만원과 비교해도 최저가가 100만원 높습니다. 따라서 최근 평균이나 최신 거래 기준으로는 “시세보다 싸다”라고 볼 수 없습니다. 다만 동일 5층 거래가 4,200만원·4,300만원으로 확인되는 만큼 실제 내부 상태와 동·향 차이를 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,156,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 동우1차아파트입주자대표회의 | 9,646,238원 | 9,646,238원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,197,762원 |
4,200만원 매각 가정 시 신청채권자 청구액 9,646,238원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 31,197,762원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신계초등학교 북서측에 위치하며, 주변은 산지를 중심으로 공동주택과 근린생활시설이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 지상15층 아파트의 5층 514호이며, 사용승인일은 1997.08.05입니다.
- 설비. 전기·급배수·위생·난방설비와 공용승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 651,400원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 천안목천동우1차는 1,922세대이며 동일면적 39.95㎡ 거래가 최근에도 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 신건 최저가 4,200만원은 최근 12개월 평균의 112.0%입니다. 평균만 보면 가격 할인은 없습니다.
- 동일층 비교. 동일 5층에서 2026.09 4,200만원, 2026.08 4,300만원 거래가 있어 해당 호수의 내부 상태·향·수리 수준을 대조할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장조사상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 33,600,000원, 2회 유찰 시 26,880,000원입니다. 회차별 가격 차이가 큽니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인
이 물건은 현재 등기상 담보권이 남아 있지 않고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이라 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 현장조사에서는 임대관계가 확인되지 않아 점유관계를 별도로 확인해야 합니다. 가격은 신건 4,200만원이 최근 12개월 평균 37,491,666원의 112.0%이고 최신 거래 4,100만원보다도 높습니다. 같은 5층의 최근 거래가 4,200만원·4,300만원이라는 점까지 감안하면, 이 물건의 판단 포인트는 권리 인수보다는 실제 점유 상태와 개별 호수 상태, 그리고 현재 4,200만원을 지불할 이유가 있는지에 있습니다.
