대전지방법원 2026타경10303. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌3차 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가상 현황은 방2·거실·주방·욕실/화장실·현관·보일러실을 갖춘 연립주택 1세대입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 최저가 87,000,000원이 아닙니다. 임차권자 김우형은 2021.04.08. 전입·점유, 2021.03.29. 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준인 2024.04.30. 케이비국민카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.
임차보증금은 100,000,000원입니다. 현재 87,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,966,000원을 제외한 85,034,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 남는 14,966,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 배당액이 줄면서 인수액이 커지므로, 이 물건은 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질 취득비용이 함께 크게 내려가는 유형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 870 천안베스트빌3차 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정상 연립주택 1세대 · 42.63㎡ · 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 · 사용승인 2016.08.30 |
| 소유자 | 김재웅 (2021.02.24. 강제경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,312,789원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2024.04.30. 갑구 11번 케이비국민카드 가압류 10,813,325원입니다. 그 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 자체가 소멸한다는 것과 임차보증금 책임이 없어지는 것은 다른 문제입니다. 김우형의 전입·점유가 2021.04.08.로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제도 행사합니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우형 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.08 / 2021.03.29 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
천안베스트빌3차는 21세대, 사용승인 2016.08.30이며 이번 물건과 면적이 일치하는 42.63㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 67,560,000원이고, 최신 거래는 2026.01. 87,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -25.9% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 42.63㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2025.09 | 39.21㎡ | 10 | 59,700,000원 |
| 2025.09 | 42.63㎡ | 5 | 61,100,000원 |
| 2025.09 | 39.21㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2025.05 | 39.21㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 67,560,000원 |
신건 최저가 87,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 128.8%입니다. 더 중요한 점은 대항력 임차보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원이어야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 67,560,000원은 물론 최신 거래 87,000,000원보다도 높은 수준입니다.
단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 8.2회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 여기에 최근 거래 추세 -25.9%까지 겹칩니다. 전체 거래 평균 81,316,666원보다 최근 12개월 평균이 크게 낮아져 있으므로, 과거 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 김우형 보증금 | 100,000,000원 | 85,034,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,813,325원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 107,312,789원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 부족분 14,966,000원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안백석초등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·다가구주택 등이 섞인 주상혼용 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하3층·지상10층 철근콘크리트 구조, 승강기·지하주차장·도시가스·개별난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,835,000원/㎡입니다.
- 현황. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거해 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 김우형 보증금 100,000,000원 중 실제 배당액과 최종 인수액을 배당 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 87,000,000원에 14,966,000원 인수가 붙는 구조이며, 유찰 시에도 인수액이 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 67,560,000원, 최신 거래 87,000,000원, 최근 추세 -25.9%를 가격 판단의 우선 기준으로 볼 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 단지 평균 유찰 횟수 8.2회, 매각률 0.0% 통계를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 내부 상태와 현재 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다”
이 사건은 표면상 신건 최저가가 87,000,000원이지만, 대항력 있는 김우형의 보증금 100,000,000원이 핵심입니다. 현재 가정에서도 14,966,000원을 매수인이 인수하고, 유찰될수록 배당액이 줄어 인수액은 더 커집니다. 따라서 가격 비교는 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균은 67,560,000원, 최신 거래는 87,000,000원이고 최근 추세는 -25.9%입니다. 평균 유찰 횟수 8.2회와 매각률 0.0%까지 함께 보면, 권리와 가격 모두에서 임차보증금 인수구조를 가장 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
