대전지방법원 2026타경10498. 아산시 신창면 남성리 ‘아산코아루’ 105동 11층 1102호, 전용 84.9418㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 신선애로, 2022.08.23 소유권이전 등기가 접수됐고 당시 거래가액은 185,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 134,750,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 사건의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2025.07.16 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 2026.03.25 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 김태균 근저당 15,000,000원, 김종술 근저당 7,500,000원 및 15,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 권리상 승계 부담보다 현재 가격이 최근 실거래 수준과 맞는지를 보는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 남성리 190-1 아산코아루아파트 105동 11층1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9418㎡ · 15층 중 11층 |
| 소유자 | 신선애 · 2022.08.23 소유권이전 접수 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 119,582,434원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 매수인이 부담할 금액은 없습니다. 말소기준은 2022.08.23 농협은행주식회사 근저당 134,750,000원이며, 이 권리는 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤의 김태균 및 김종술 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 171,000,000원은 최근 실거래보다 높다
아산코아루 동일 면적 84.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 145,875,000원, 최신 거래는 2026.09 140,000,000원, 표본 최고가는 162,500,000원, 최저가는 129,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.94㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 9 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 15 | 146,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 8 | 129,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 5 | 162,500,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 155,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 145,875,000원 |
현재 최저매각가 171,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.2%입니다. 최신 거래 140,000,000원보다도 높고, 최근 12건 중 최고 거래가인 162,500,000원도 웃돕니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득가는 그대로 171,000,000원이며, 이 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 134,750,000원 | 134,750,000원 |
| 3. 근저당 · 김태균 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김종술 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 5. 근저당 · 김종술 | 15,000,000원 | 10,556,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 172,250,000원 중 167,806,000원이 배당되고 4,444,000원이 미배당으로 계산됩니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 임차보증금이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 가격은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 171,000,000원 | 167,806,000원 | 4,444,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 38,165,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 65,142,160원 | 0원 |
현재 회차는 최근12개월 평균보다 높지만, 데이터에 제시된 1회 유찰 시 매각가 136,800,000원은 최근12개월 평균 145,875,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시 매각가는 109,440,000원입니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 유지된다는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 중 11층 1102호입니다.
- 입지. 신창중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 교육시설·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소방설비가 있으나, 현장조사 당시 폐문 부재로 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 남동측으로 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육 제한구역, 신창중학교 및 충남 다우리학교 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 아산코아루는 526세대, 2006-01-27 준공이며 동일 면적 최근 거래 12건의 범위는 129,000,000원~162,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 감정가가 아니라 최근 실거래에 두기. 현재 171,000,000원은 최근12개월 평균의 117.2%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 동일 면적 거래는 140,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액보다 높습니다.
- 권리와 가격 분리. 인수 0원이라는 권리상 장점이 현재 가격의 고평가 여부를 상쇄하지는 않습니다.
- 현장 설비 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계 재확인. 현재 임차인 자료는 없지만 감정평가의 임대관계 기재는 미상으로 되어 있으므로 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세 등 선순위 조세와 실제 집행비용에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 현재 가격은 최근 시세 이상”
이 사건은 임차인과 매수인 인수 부담이 없어 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2022.08.23 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
그러나 현재 신건 최저가이자 실질취득가인 171,000,000원은 최근12개월 평균 145,875,000원의 117.2%입니다. 최신 거래 140,000,000원과 최근 거래 최고 162,500,000원보다도 높기 때문에, 현재 회차에서는 가격 메리트를 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 판단 포인트는 복잡한 인수권리가 아니라 최근 실거래 수준과 현재 매각가의 차이입니다.
