대구지방법원 2025타경10497. 대표 소재지는 경상북도 경주시 서면 도리 45이고, 등기 건물에는 경주시 서면 도리 57, 57-4 에이동, 도로명주소 심곡로 756-225가 기재돼 있습니다. 감정평가 이용상태는 축사·퇴비사·사료창고·물탱크실이며 주변은 축사·임야·농경지가 형성된 산간지대입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 789,727,280원으로 신건 할인은 없습니다.
권리 자체는 비교적 선명합니다. 현 소유자 이희혁 명의 이전과 같은 날인 2020.05.13 설정된 대구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 남아 있는 가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 제공된 등기분석에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 입찰 절차와 물건 자체에는 별도의 확인 포인트가 많습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10497 (강제경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상북도 경주시 서면 도리 45 |
| 등기 건물 표시 | 경상북도 경주시 서면 도리 57, 57-4 에이동 · 심곡로 756-225 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사 · 퇴비사 · 사료창고 · 물탱크실 |
| 소유자 | 이희혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 789,727,280원 / 789,727,280원 (신건) |
| 청구금액 | 220,830,421원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 지목 전 · 2,225㎡ · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 맹지 · 공시지가 7,440원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2020.05.13 을구 7번 대구축산업협동조합 근저당입니다. 원설정 채권최고액은 442,000,000원이고, 2021.05.31 변경등기에는 채권최고액 562,000,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 배당계산은 을구 7번 근저당에 442,000,000원을 배당하는 전제로 작성돼 있으므로 등기변경 내용과 실제 채권액은 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
후순위인 2023.11.02 주식회사중앙축산농업회사법인 근저당 360,000,000원과 2024~2025년에 설정된 대구신용보증재단·농업협동조합중앙회·양남농업협동조합·신용보증기금· 국민은행·정귀향·강승은 등의 가압류 및 후속 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·절차 — 신건 할인은 없고, 농취증 리스크가 크다
현재 회차는 감정가의 100%인 789,727,280원입니다. 실거래 비교 대신 제공된 회차 시나리오를 보면, 1회 유찰 시 631,781,824원, 2회 유찰 시 505,425,459원으로 낮아집니다. 다만 이 물건의 가장 큰 절차상 포인트는 가격보다 농지취득자격증명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 789,727,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,297,273원 |
| 2. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 442,000,000원 | 442,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사중앙축산농업회사법인 | 360,000,000원 | 337,430,007원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 23,920,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 양남농업협동조합 | 12,502,301원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 198,400,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사국민은행 | 127,629,874원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 45,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 대구축산업협동조합 | 8,349,168원 | 0원 |
| 11. 강제경매 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 주식회사 중앙축산농업회사법인 | 220,830,421원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 정귀향 | 50,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 강승은 | 41,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,620,131,764원 중 예상 배당액은 779,430,007원, 미배당액은 840,701,757원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경주시 서면 도리 ‘인내산지’ 남동측 인근으로, 축사·임야·농경지가 형성된 산간지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 제반 교통사정은 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 축사·퇴비사·사료창고·물탱크실로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 강파이프구조 칼라쉬트지붕 단층, 하단 일부 블록쌓기 위 칼라쉬트 및 무벽체, 바닥은 시멘트 몰탈 마감입니다.
- 토지 규제. 기호 1~13은 생산관리지역, 기호 14·15는 농림지역·생산관리지역·보전산지·임업용산지입니다.
- 대표 토지. 지목 전, 면적 2,225㎡, 완경사·부정형·맹지이며 공시지가는 7,440원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 축산시설과 농지·산지 성격의 토지가 결합된 물건이고, 산간 입지와 교통 불편·맹지 조건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1~5, 7, 11, 14는 농지취득자격증명 제출 대상이며 미제출 시 매수보증금 몰수 조건입니다.
- 목록8 위반건축물. 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있으므로 위반 내용과 시정 가능성·행정상 부담을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 범위. 일괄매각이고 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너 구조체는 매각에서 제외됩니다. 현장 경계와 소유관계를 대조해야 합니다.
- 점유관계. 별도 임차인 내역은 확인되지 않았으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 을구 7번 원설정 442,000,000원과 7-1 변경등기 562,000,000원, 배당표 적용액 442,000,000원의 관계를 등기 원문과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 토지 접근성. 대표 토지가 맹지로 표시돼 있으므로 실제 진입로, 사용권원, 현황도로 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 789,727,280원, 1회 유찰 시 631,781,824원, 2회 유찰 시 505,425,459원이며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
맺으며 — “등기보다 절차·물건 자체가 더 어렵다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 난도는 여기서 끝나지 않습니다. 농취증 제출 대상 8개 목록, 미제출 시 매수보증금 몰수, 목록8 위반건축물, 컨테이너 매각 제외, 산간지대·교통 불편·맹지가 동시에 확인됩니다.
현재는 신건으로 최저가가 감정가와 동일한 789,727,280원입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “인수 0원이니 안전하다”는 접근보다, 농취증 발급 가능성·매각 범위·위반건축물·점유관계·진입로를 먼저 확정한 뒤 회차별 가격을 검토해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
