대구지방법원 2025타경1311. 대구 동구 각산동 성지각산아파트 102동 1층 106호, 전용 48.07㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김동기이며, 2018년 9월 5일 거래가 82,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 68,530,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 우리카드·우리은행·서울보증보험의 가압류가 순차적으로 붙었습니다. 결국 우리은행이 신청한 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기상 말소기준은 2018년 우리은행 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기부상 후순위 권리가 정리된다는 사실과 임차인의 보증금까지 모두 소멸한다는 것은 서로 다른 문제입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김천욱이 전부를 사용한다고 기재되어 있으나, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 실제 인수액은 현 단계에서 0원으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수를 구분해야 한다

말소기준권리는 2018.09.05 접수된 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 68,530,000원이며, 경매신청 청구액은 30,159,830원입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일한 개념이 아니므로 배당예상액과 구분해야 합니다.

2024년 설정된 우리카드 가압류 22,522,527원, 우리은행 가압류 19,063,993원, 서울보증보험 가압류 10,889,982원은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 이들 가압류는 배당 부족으로 전액 변제되지 않더라도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 이 사건에서 가장 중요한 미확정 권리

현황조사·매각물건명세서에 나타난 실제 임차인 1명. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

만약 확인 결과 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 보증금이 배당으로 변제되지 않는다면 실질취득금액은 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액이 됩니다. 이 경우 낙찰가가 내려가더라도 인수보증금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.

예컨대 유찰되어 최저매각가가 낮아져도, 임차보증금 인수 구조가 확인되기 전에는 그 낮아진 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 본건의 실제 취득비용과 시세 비교는 임차관계 확인 후 재산정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격

성지각산아파트는 299세대, 1989년 준공 단지입니다. 아래는 전용 48.07㎡ 및 인접한 50.73㎡ 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 73,291,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 67,750,000원과 최신 거래 73,000,000원을 우선합니다.

전체 표본 평균 73,291,666원만 보면 감정가 77,000,000원은 시세의 105.1%입니다. 그러나 최근 12개월 거래로 비교하면 113.7%까지 높아집니다. 더 오래된 거래의 높은 가격이 전체 평균에 반영되어 있기 때문에, 전체 평균만 사용하면 현재 신건 가격의 부담을 작게 평가할 수 있습니다.

특히 2026년 9월 최신 거래는 전용 48.07㎡, 1층, 거래가 73,000,000원입니다. 경매 물건과 전용면적 및 층이 일치하는 직접 비교사례인데도 최저가 77,000,000원이 이 거래보다 높습니다. 2026년 3월 같은 면적·같은 1층 거래가격은 55,000,000원으로, 동일 조건대에서도 가격 편차가 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정 · 임차인 우선배당 미반영)

아래 배당표는 감정가 그대로 낙찰되고, 별도의 임차인 우선배당이나 당해세 등이 반영되지 않는다는 전제하에 작성된 추정치입니다. 특히 김천욱의 보증금과 배당순위를 확인하지 않은 가정 배당표이므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.

집행비용 1,786,000원은 추정치이며, 우리은행 근저당 배당 68,530,000원은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 우선변제·최우선변제 및 실제 확정채권액에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액과 매수인의 보증금 인수액은 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 안전해지지 않는다

1회 유찰 시 최저매각가는 61,600,000원, 2회 유찰 시에는 49,280,000원으로 설정된 시나리오입니다. 그러나 이는 어디까지나 매각대금의 변화입니다. 채권자 미배당액이 증가한다는 사실만으로 매수인의 인수보증금이 결정되지는 않습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높고, 그 미배당분이 매수인에게 인수되는 구조라면 유찰에 따라 낮아지는 낙찰가만큼 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 현 시점에 61,600,000원 또는 49,280,000원을 실제 취득비용으로 단정하거나, 해당 금액이 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 각산동 동부고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 이용이 자유롭고 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되었으며 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 지구단위계획구역 관련 사항이 있습니다. 토지는 부정형이고 대체로 평탄하게 조성된 아파트 부지입니다.
• 도로. 단지 남측으로 폭 약 12~15m, 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1989년 준공된 299세대 아파트입니다. 최근 실거래는 존재하지만 거래가격의 편차가 크고 최근 거래 추세가 -14.1%로 하락해 매도 시 가격 설정에 주의가 필요합니다.
• 층별 비교. 경매 대상은 1층이며, 최신 거래 역시 같은 전용 48.07㎡의 1층 거래입니다. 최신 실거래가 73,000,000원과 감정가 77,000,000원을 직접 비교할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일 확인. 김천욱의 전입신고일 및 실제 점유 개시일을 확인하고, 2018.09.05 우리은행 근저당권과의 선후관계를 판단해야 합니다.
• 보증금 확인. 임대차계약서 및 매각물건명세서 등을 통해 보증금·차임·확정일자를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않으면 매수인의 최대 인수위험도 확정하기 어렵습니다.
• 배당요구 확인. 김천욱의 배당요구 여부, 배당순위 및 예상 미배당보증금을 확인해야 합니다. 배당이 이루어져도 일부 보증금 인수 가능성이 남는지 별도로 판단해야 합니다.
• 실질취득금액 재계산. 임차인에게 인수할 보증금이 있다면 입찰가에 해당 금액을 더한 실질취득금액으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격을 비교해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 67,750,000원, 최신 거래 73,000,000원, 최근 거래 추세 -14.1%를 우선적으로 반영해야 합니다.
• 1층 거래 직접 비교. 같은 전용 48.07㎡의 2026.09 거래가 73,000,000원과 2026.03 거래가 55,000,000원을 비교해 실제 내부 상태와 가격 편차를 확인해야 합니다.
• 현장 및 명도 확인. 전부사용자로 기재된 김천욱의 실제 점유 형태, 임대차관계, 인도 가능성 및 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 등 매수인에게 추가 부담이 발생할 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 및 기일 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 및 최저매각가 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 미확정 + 최근 시세보다 높은 신건”

이 사건은 등기부상 말소기준권리의 위치와 후순위 가압류의 처리 방향이 비교적 명확합니다. 하지만 임차인 김천욱이 전부를 사용한다는 사실과 대항력·보증금이 미상이라는 사실 때문에 매수인의 최종 인수위험을 판단하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균 67,750,000원의 113.7%이고, 같은 면적·같은 1층의 최신 실거래가 73,000,000원보다 높습니다. 최근 거래가격이 이전 구간 대비 14.1% 하락했다는 점까지 고려하면, 현재 최저가를 저렴한 가격으로 평가할 근거가 부족합니다.

유찰 후 최저가가 낮아지는 시나리오에서도 보증금 인수 가능성이 해소되지 않는다면 매수인의 실질취득금액은 예상보다 높아질 수 있습니다. 따라서 임차인의 전입일·보증금·배당요구 여부 확인을 최우선으로 하고, 그 결과에 따라 실질취득금액과 최근 시세를 다시 비교해야 합니다.

종합 판단: 등기상 후순위 권리는 소멸 예정이나 임차인 인수위험은 미상입니다. 신건 가격은 최근 시세보다 높고 시장도 하락 추세이므로, 권리관계 확정 전에는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.