서울중앙지방법원 2025타경102901. 종로구 명륜4가의 토지 92.2㎡와 철근콘크리트조·연와조 2층 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 건축물은 지층·1층·2층이 주택으로 이용되고, 옥탑층은 물탱크실과 다용도실입니다. 현재 소유자는 장영식·장의식·장현숙·장형식으로, 각 지분은 4분의 1입니다.
표면적으로는 감정가 784,387,800원에서 두 차례 유찰돼 502,008,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만 볼 수 없습니다. 2층 임차권자 김규희의 보증금 120,000,000원이 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있기 때문입니다. 이 경우 현재 회차의 실질취득액은 502,008,000원 + 120,000,000원 = 622,008,000원까지 올라갑니다. 이는 감정가의 약 79.3%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 명륜4가 140-2 · 서울특별시 종로구 창경궁로26길 38-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 지층·1층·2층 주택 · 옥탑층 물탱크실·다용도실 |
| 토지 | 대 92.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,377,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조·연와조 평스랍지붕 2층주택 · 사용승인 1996.07.31 |
| 소유자 | 장영식·장의식·장현숙·장형식 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 784,387,800원 / 502,008,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김규희 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 오래된 등기보다 현재 임차권이 핵심
등기 연혁에는 1997년 설정된 근저당권 6건과 가압류·압류가 등장하지만, 이 권리들은 2007.10.29 강제경매 매각으로 일괄 말소됐습니다. 홍은동새마을금고 근저당도 2009.03.03 말소됐고, 우리은행 근저당은 2020.02.26 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 실질적인 위험은 오래된 말소 권리보다 2023년에 등기된 주택임차권과 현재 점유 관계에 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 / 사용부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장형식 현황조사상 점유 | 전입 2022.09.16 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 이은영 1층 38.40㎡ 전부 | 전입 2010.02.24 확정 2010.02.24 | 80,000,000원 | 임차권 말소 | 배당요구 있음 | 등기 말소 |
| 김규희 2층 32.61㎡ 전체 | 전입 2021.11.18 확정 2022.09.08 | 120,000,000원 | 대항 가능 | 배당요구 있음 | 미배당 잔액 승계 |
이은영의 1층 임차권등기는 2024.10.11 해제로 말소됐습니다. 반면 김규희의 2층 임차권등기는 남아 있고, 김규희는 이 사건의 신청채권자이기도 합니다. 이은영 역시 과거 강제경매 신청채권자로 등기된 이력이 있어, 두 임차권자는 단순 점유자라기보다 경매 관계인으로 연결된 구조입니다. 임대차의 실체, 보증금 지급 자료, 배당요구 내용은 원문을 대조해야 합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 64%와 실질취득액은 다르다
| 감정가 | 784,387,800원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 502,008,000원 · 감정가의 64% |
| 김규희 보증금 | 120,000,000원 · 미배당 잔액 승계 가능 |
| 실질취득 상단 | 622,008,000원 · 감정가의 약 79.3% |
실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 최저가에 임차보증금 인수 가능액을 더해야 합니다. 김규희가 배당을 받지 못한다는 현재 시뮬레이션을 적용하면, 입찰가는 5.02억원이어도 실질적으로는 6.22억원까지 투입될 수 있습니다. 장형식의 점유 권리가 추가로 확인되면 최종 부담은 이보다 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 502,008,000원 | 726,412,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 401,606,400원 | 825,809,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 321,285,120원 | 905,012,872원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 줄지만 전체 채권 미배당액은 증가합니다. 임차권자가 배당받지 못한 금액을 매수인이 승계하는 구조라면, 단순히 최저가가 내려가는 것만으로 매수인의 실제 부담이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다. 각 회차마다 예상 배당액과 인수 잔액을 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 502,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,420,080원 |
| 1997년 근저당권 6건 | 미상 | 0원 |
| 가압류 · 대양상호신용금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 이홍구 | 120,000,000원 | 74,587,920원 |
| 근저당 · 홍은동새마을금고 | 195,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 우리은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 전세권 · 김형원 | 90,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 · 이은영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 · 김규희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,221,000,000원 중 예상 배당액은 494,587,920원, 미배당액은 726,412,080원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 혜화역 서측 인근으로, 주위에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 혜화역이 있어 대중교통 편의는 보통이나, 본건까지 차량 출입은 어렵습니다.
- 토지 접근. 토지는 지적도상 맹지이며, 현재는 인접 토지 일부를 통해 출입하고 있습니다. 법적 통행권과 실제 통행 상태를 확인해야 합니다.
- 용도. 지층·1층·2층은 주택, 옥탑층은 물탱크실·다용도실로 이용됩니다. 아파트가 아닌 저층 주택과 토지의 일괄매각입니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·서울도심·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 1996.07.31이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김규희 예상배당 확인. 배당에서 지급되는 금액만큼 인수액이 줄어듭니다. 법원 배당요구 내역과 최신 배당 시뮬레이션을 다시 계산해야 합니다.
- 장형식 점유 근거 확인. 공유자 점유인지 임차관계인지, 보증금·계약일·확정일자가 존재하는지 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 검증. 김규희와 이은영은 경매 채권자로도 등장합니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙과 반환채권 관계를 대조해야 합니다.
- 맹지·통행권 확인. 인접 토지를 통한 현황 통행이 낙찰 후에도 유지되는지, 사용승낙이나 법정통행권 근거가 있는지 확인해야 합니다.
- 차량 접근성 반영. 차량 진입이 어려운 저층 주택은 실사용·공사·임대·재매각 과정에서 환금성을 떨어뜨릴 수 있습니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 선순위 배당액과 임차권 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공유자 명도 계획. 소유자가 4명인 공유 구조이므로 실제 점유자와 인도 협의 상대방을 명확히 파악해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 최저가가 아니라 예상 인수액과 통행·명도·수선비를 합친 총투입액을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 물건은 감정가 784,387,800원에서 최저가 502,008,000원으로 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 김규희의 보증금 120,000,000원이 미배당되면 매수인이 잔액을 승계할 수 있고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 김규희 배당액이 0원입니다. 따라서 확인된 임차권만 반영해도 실질취득액은 최대 622,008,000원입니다.
여기에 장형식의 점유 권리가 미상이고, 지적도상 맹지·차량 진입 곤란·인접 토지를 통한 현황 출입이라는 물리적 제약까지 겹칩니다. 실거래 자료도 없어 감정가 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가 할인보다 임차권 배당, 미상 점유, 통행권을 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석 물건입니다.