대구지방법원 2025타경1336. 대구 수성구 지산동 대영반호프빌라5차 6층 602호 아파트입니다. 현재 소유자는 김정도이고, 2021년 6월 2일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2021년 6월 7일 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 8월 11일 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 108,000,000원입니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
점유자로 확인된 장금수의 전입일은 2024.07.09로 말소기준인 2022.08.11보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 배당구조는 원문 서류로 추가 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1336 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1195-3 대영반호프빌라5차 6층602호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 용학로40길 11 |
| 용도 | 아파트 |
| 소유자 | 김정도 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 92,629,478원 |
| 말소기준 | 2022.08.11. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 인수 0원
현재 소유권은 2021년 경매 매각으로 김정도에게 이전됐고, 이번 사건의 기준은 2022년 설정된 농협은행주식회사 근저당입니다. 장금수의 전입은 2024.07.09로 그보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 2025.12.22 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸 대상입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장금수 | 2024.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 138.9%
반호프5차는 17세대, 1993.05.08 준공 단지입니다. 시세 매칭 면적은 70.03㎡이고, 최근 매칭 거래는 2026년 7월 65.46㎡·5층·90,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건을 기준으로 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.46㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.03㎡ 매칭 | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저매각가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 138.9%입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 현재 확보된 최신 실거래보다 상당히 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,450,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 108,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 14,450,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차 125,000,000원에서는 근저당 108,000,000원이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 매각가 100,000,000원에서는 근저당 배당액이 97,800,000원, 2회 유찰 시 매각가 80,000,000원에서는 78,160,000원으로 감소합니다. 이는 채권자의 미배당 문제이지, 대항력 없는 임차인 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 단지·토지 메모
- 단지 규모. 반호프5차는 17세대이며 준공일은 1993.05.08입니다.
- 시세 표본. 최근 매칭 거래는 2026.07의 90,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건이므로 가격 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.
- 토지. 토지면적 709.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 완경사·부정형·소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 제3종일반주거지역과 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,274,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 신건 최저가 125,000,000원이 최근 12개월 평균 90,000,000원의 138.9%입니다. 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 시세 표본 확인. 최근 거래가 1건뿐이므로 추가 실거래와 개별 호수 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 장금수 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 임차 보증금 확인. 보증금과 우선변제 여부가 미상이라 배당표의 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 사건은 권리와 가격의 방향이 뚜렷하게 갈립니다. 2022.08.11 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 장금수의 전입은 2024.07.09라 대항력이 없습니다. 제공된 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 90,000,000원의 138.9%입니다. 권리상 인수 위험이 없다는 이유만으로 신건 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 권리는 단순, 가격은 경계. 이 사건의 핵심은 현재 회차 가격이 최근 거래 수준을 크게 웃돈다는 점입니다.
