대구지방법원 2025타경1348. 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 우방신천지아파트 101동 20층 2003호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 125,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 김상화로, 2011년 7월 1일 소유권을 이전받았습니다.

권리관계의 출발점은 2015년 3월 26일 설정된 한국외환은행 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 구미세무서장의 압류, 롯데캐피탈의 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

다만 등기상 말소와 매수인이 실제 부담할 비용은 구분해야 합니다. 국세 압류가 존재하고 실제 체납세액 및 배당순위는 확인되지 않았으며, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 예상 인수액 0원을 확정적인 무위험 상태로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 후순위 등기는 소멸

핵심은 을구 7번 근저당권입니다. 한국외환은행이 2015년 3월 26일 설정한 채권최고액 126,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 이 근저당권과 후순위 압류·가압류·경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 우리은행 근저당권, 임동춘의 전세권, 신한은행 근저당권은 각각 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 2009년 설정된 임동춘의 전세권은 2011년 1월 5일 말소되어 현재 존속하는 전세권으로 취급하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 117.6%

우방신천지아파트는 1,999세대로, 준공일은 2002년 5월 31일입니다. 대상 물건의 전용면적은 77.67㎡이며, 최근 실거래 표본은 전용 77.67㎡와 84.93~84.94㎡가 함께 포함되어 있습니다.

최근 12건 평균은 106,250,000원입니다. 다만 전용면적이 다른 거래가 혼합되어 있으므로, 아래 표에서는 대상 물건과 동일한 77.67㎡ 거래를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.

최근 실거래 12건은 97,000,000원~125,000,000원에 분포합니다. 평균 106,250,000원과 비교하면 신건 최저가 125,000,000원은 18,750,000원 높습니다. 비율로는 117.6%입니다.

2026년 9월에 거래된 125,000,000원 사례가 있기는 하지만, 이 거래의 전용면적은 84.94㎡로 대상 물건보다 넓습니다. 반면 대상 물건과 같은 77.67㎡의 2026년 9월 거래는 18층, 97,000,000원입니다.

동일 전용면적의 다른 거래 역시 2026년 8월 100,000,000원, 2026년 7월 105,000,000원입니다. 거래 층수와 개별 상태의 차이는 추가 검토가 필요하지만, 제시된 동일면적 거래들만으로도 125,000,000원의 신건 최저가가 낮은 가격이라고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 매각대금은 근저당권 배당에 충당되고 후순위 가압류에는 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 채권자 미배당이 발생하더라도 그 금액이 곧 매수인의 인수액은 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 국세 압류와 관련한 실제 조세채권, 법정 배당순위 및 확인되지 않은 임차인 관련 변제액은 반영되지 않았습니다. 근저당권 배당과 경매신청채권자 하나은행에 대한 시나리오상 배당액 0원의 관계도 채권 승계자료와 최종 배당표로 확인해야 합니다.

배당 시나리오 — 유찰에 따른 미배당 변화

현재 추정 시나리오에서는 유찰로 매각대금이 낮아져도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 채권자의 미배당액은 증가합니다.

이는 매수인에게 미배당 채무가 승계되는 구조로 계산되지 않았다는 의미이며, 조세채권의 실제 배당, 임차인 및 점유관계가 최종 확인되었다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 소재 석적체육공원 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 북동측에는 약 30미터, 북서측에는 약 20미터 폭의 포장도로가 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지상 20층 아파트로, 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비, 소화전설비 등이 기재되어 있습니다. 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 단지 부지는 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 제3종일반주거지역, 자연녹지지역 등으로 기재되어 있으며 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 503,900원/㎡입니다.
• 공부·위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 폐문에 따른 확인 한계가 있습니다.
• 환금성. 1,999세대 규모로 최근 실거래 표본이 확인되지만, 거래가격은 면적과 층수에 따라 차이를 보입니다. 대상과 같은 77.67㎡의 최근 거래가격은 97,000,000원~105,000,000원이며, 신건 감정가와의 차이가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검토. 최저가 125,000,000원은 최근 12건 평균의 117.6%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴한 경매가격으로 판단하지 않도록 주의해야 합니다.
• 동일면적 실거래 비교. 대상 전용 77.67㎡와 다른 전용면적의 거래를 구분해야 합니다. 동일면적의 2026년 9월 거래가 97,000,000원이라는 점을 가격 검토에 반영해야 합니다.
• 유찰 회차 확인. 추정 시나리오상 1회 유찰 시 최저가 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원입니다. 실제 회차별 최저매각가격과 매각기일은 법원 공고를 통해 재확인해야 합니다.
• 임차인·점유 조사. 현재 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대 관련 서류·매각물건명세서를 확인하고 실제 점유자가 있다면 대항력 및 명도 문제를 별도로 검토해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 구미세무서장의 압류가 존재하므로 조세채권의 성격, 실제 체납액 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계관계. 등기상 한국외환은행 근저당권과 하나은행 경매신청 사이의 권리 승계관계, 채권계산서 및 배당 순위를 대조해야 합니다.
• 내부 상태·관리비. 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 수리 상태와 누수·설비 상태를 확인해야 합니다. 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성도 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조하고, 입찰 전 변경사항이 있는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 소멸과 가격 메리트는 별개”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 한국외환은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상이고 구미세무서장의 압류가 존재하기 때문에 점유 및 세금 관련 확인은 반드시 남겨 두어야 합니다. 또한 예상 채권자 미배당액 26,419,789원은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

가격에서는 경계 신호가 더욱 분명합니다. 신건 최저가 125,000,000원은 최근 실거래 12건 평균 106,250,000원의 117.6%입니다. 대상과 동일한 전용 77.67㎡의 최신 확인 거래가도 97,000,000원으로 나타납니다.

결론적으로 등기상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 점유·세금 확인이 필요하며 신건 가격에는 뚜렷한 메리트가 없습니다. 유찰 후 매각가격이 조정된다면 실거래와 다시 비교할 수 있으나, 가격 조정만으로 확인되지 않은 권리·점유 위험까지 해소되는 것은 아닙니다. 이 물건은 권리 확인을 마무리한 뒤 가격 경쟁력을 재평가해야 하는 사례입니다.