대구지방법원 2025타경7965. 대구 북구 동변동 유니버시아드선수촌 206동 10층 1005호 아파트입니다. 현재 소유자는 이영두이고, 2016.02.25 거래가 215,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.03.28 설정된 동일새마을금고 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤 2024.06.18 설정된 주식회사골든러쉬파트너스대부 근저당권 16,500,000원과 2025.05.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당권은 2026.07.14 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위와 설정일 자체는 2024.03.28 그대로입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7965 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 동변동 682 유니버시아드선수촌 206동 10층 1005호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건 중 10층 1005호 |
| 소유자 | 이영두 (2016.02.25 거래가 215,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 119,798,360원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.03.28 동일새마을금고 근저당권 144,000,000원입니다. 2024.06.18 후순위 근저당권 16,500,000원과 2025.05.02 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2026.07.14 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 높은 신건
유니버시아드선수촌2단지 동일 평형은 전용 약 59.98㎡로 매칭됩니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 169,250,000원, 최신 거래는 2026.08 170,000,000원입니다. 현재 최저가 174,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 14 | 173,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 11 | 172,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 9 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 14 | 169,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 169,250,000원 |
최근 거래 범위는 160,000,000원~183,000,000원이고 최근 12개월 평균은 169,250,000원입니다. 신건 최저가 174,000,000원은 이 평균보다 4,750,000원 높고, 최신 2026.08 거래 170,000,000원보다도 4,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 동일새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사골든러쉬파트너스대부 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,264,000원 |
174,000,000원 매각 가정에서는 배당표상 채권최고액 합계 160,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 10,264,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 174,000,000원 | 160,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 24,048,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 51,499,040원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 데이터상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시에는 신청채권액 119,798,360원보다 배당액이 많지만, 2회 유찰 시에는 신청채권액보다 배당액이 적어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 동변동 소재 동변중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·공원·단독주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 상황은 보통입니다.
- 단지. 유니버시아드선수촌2단지, 총 1,160세대, 2003.12.30 준공입니다.
- 도로. 동·서·남·북측으로 노폭 12~20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지)이며 택지개발지구, 비행안전 제2구역·제6구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,404,000원/㎡, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 174,000,000원은 최근 12개월 평균 169,250,000원과 최신 거래 170,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.07.14 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 있습니다.
- 집행 정지 이력 확인. 2025.05.27 채권자 집행정지통지서가 발송돼 2025.06.05 도달한 기록이 있으므로 현재 경매 진행 상태와 매각기일을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 볼 신건
등기상 핵심은 단순합니다. 2024.03.28 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 다릅니다. 최저가 174,000,000원은 최근 12개월 평균 169,250,000원의 102.8%, 최신 거래 170,000,000원보다도 높은 수준입니다. 권리는 단순하지만 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
