대구지방법원 2025타경8402. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중인 만촌동 소재 부동산으로, 토지면적은 228.8㎡입니다. 공부상 목록2의 1층은 근린생활시설(사무소)이지만 실제로는 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 등기상 소유자는 정명란입니다.
이 사건의 핵심은 채권액 총액이나 신건 가격보다 임차인 선순위 여부와 보증금 규모입니다. 기준권리로 제시된 것은 2019.04.16. 주식회사 풍산공구의 가압류 13,850,000원이고, 장세원·이상영·나정숙·한국토지주택공사는 모두 이 날짜보다 앞선 전입일이 표시돼 있습니다. 다만 한국토지주택공사는 장세원의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8402 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1031-4 · 대구광역시 수성구 달구벌대로511길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 이용 |
| 토지 | 대 228.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,629,000원/㎡ |
| 소유자 | 정명란 |
| 감정가 / 최저가 | 1,581,312,100원 / 1,581,312,100원 (신건) |
| 청구금액 | 32,660,589원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유관계가 핵심
권리관계는 단순한 ‘후순위 전부 소멸형’으로 보기 어렵습니다. 장세원은 2018.02.01., 이상영은 2018.01.26., 나정숙은 2014.11.20. 전입으로 표시돼 2019.04.16. 기준권리보다 앞섭니다. 한국토지주택공사도 2016.11.16. 전입, 2016.11.14. 확정일자, 보증금 50,000,000원의 임차권등기가 있으나 이는 장세원 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 기재돼 있어 별도의 50,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다.
② 임차인·점유자 — 중복신고를 빼고 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장세원 | - | 2018.02.01 | 미상 | 有 표시 | 미상 | 한국토지주택공사가 대위·승계 |
| 이상영 | 202호 | 2018.01.26 | 미상 | 有 표시 | 배당요구 2025.07.15 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 나정숙 | 301호 | 2014.11.20 | 미상 | 有 표시 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽광복 | 302호 | 2023.11.06 | 미상 | 없음 표시 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 3층 중 별지도면 표시 부분 | 2016.11.16 | 50,000,000원 | 有 표시 | 확정일자·배당요구 | 장세원 보증금 승계 |
| 기사항전 | - | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계인 한국토지주택공사는 실제 임차인 수에 중복해 세지 않아야 하므로, 실제 임차인·점유자로 볼 수 있는 신고는 5명입니다. 이 가운데 기사항전은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 이상영 역시 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위를 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,581,312,100원이나 신건 최저가 1,581,312,100원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 이 사건의 실질취득비용이 최저가 하나로 끝나지 않을 수 있다는 점입니다. 기준권리보다 앞선 전입자로 표시된 장세원·이상영·나정숙의 보증금이 미상이라, 낙찰 뒤 미배당 보증금을 승계하게 된다면 실질취득금액은 낙찰가 + 실제 인수액으로 높아집니다. 이 금액을 확정하기 전에는 가격 비교 자체가 완성되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,581,312,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,213,121원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 주식회사 풍산공구 가압류 | 13,850,000원 | 13,850,000원 |
| 3. 이명랑 가압류 | 8,500,000원 | 8,500,000원 |
| 4. 한화생명보험주식회사 가압류 | 22,242,960원 | 22,242,960원 |
| 5. 박명자 가압류 | 36,327,500원 | 36,327,500원 |
| 6. 이교식 가압류 | 32,900,050원 | 32,900,050원 |
| 7. 한화생명보험주식회사 본압류 이행 | 미상 | 0원 |
| 8. 금호농업협동조합 경매개시결정 | 32,660,589원 | 32,660,589원 |
| 9. 이교식 경매개시결정 | 32,660,589원 | 32,660,589원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,333,957,291원 |
채권자 총 청구액 179,141,688원은 이 시뮬레이션에서 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 등 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 배당·인수관계도 이 표만으로는 확정되지 않습니다.
⑤ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 4층 건물로, 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 혼합 이용. 목록2의 1층은 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 실제로는 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 만촌네거리 북서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 버스승강장이 인근에 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 228.8㎡, 완경사·사다리형·소로각지이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,629,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장세원 보증금 확인. 한국토지주택공사의 50,000,000원은 장세원 보증금의 대위·승계 신고이므로 중복 합산하지 말고, 실제 반환·배당 범위를 확인해야 합니다.
- 이상영·나정숙 보증금 확인. 두 사람 모두 기준권리 전 전입으로 표시됐으나 보증금이 미상입니다. 실제 인수위험을 금액으로 확정하는 핵심 항목입니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 4건 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물까지 포함되는 매각범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 1층 실제 용도 확인. 공부상 근린생활시설(사무소), 실제 주택 이용으로 기재돼 있어 임대차·사용관계 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “미배당 0원”보다 먼저 봐야 할 것은 미상 보증금
신건 감정가와 최저가는 모두 1,581,312,100원이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 산정 채권의 미배당이 0원입니다. 그러나 이 숫자만 보고 매수인 인수도 0원이라고 결론내리면 위험합니다.
장세원·이상영·나정숙은 모두 2019.04.16. 기준권리보다 앞선 전입자로 표시돼 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사의 50,000,000원은 장세원에 대한 대위·승계라 중복 합산할 수 없지만, 그렇다고 장세원·이상영·나정숙의 실제 잔존 보증금이 모두 0원이라는 뜻도 아닙니다. 따라서 이 물건은 임차보증금 확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없는 사건입니다. 시세 자료도 없으므로 신건 최저가가 싸다는 평가 역시 할 수 없습니다.
