대구지방법원 2026타경15. 경주시 건천읍 용명리 1130 일대의 토지와 버섯재배실입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이며, 이용상태는 공히 버섯재배실입니다. 말소기준권리는 2018.02.22 설정된 농협은행 근저당권 204,000,000원이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 농업회사법인광명농산주식회사이고, 2018.02.22 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 같은 날 말소기준 근저당권이 설정됐고, 2019.07.29 추가 근저당권 140,400,000원이 설정됐습니다. 두 근저당권은 2026.05.19 확정채권양도를 원인으로 2026.07.09 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 권리자가 바뀌어도 말소기준일 자체는 2018.02.22로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경15 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 용명리 1130 · 경상북도 경주시 건천읍 군실길 50-95 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 버섯재배실 |
| 토지 | 1,583㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 답축사 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 접도구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 38,300원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인광명농산주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 658,761,000원 / 658,761,000원 (신건) |
| 청구액 | 289,221,797원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 · 기계기구 포함 · 기계기구 일부 소재불명 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2018.02.22의 농협은행 근저당권 204,000,000원이 말소기준입니다. 2019.07.29 추가 근저당권 140,400,000원, 2025.12.31의 가압류 2건, 2026.01.14 기술보증기금 가압류와 2026.01.21 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 승계할 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 4명, 전원 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최석호 | 목록 1번 지상 일부 | 2026.01.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0 |
| 주식회사농업회사법인선도 | 목록 2~5번 일부 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0 |
| 김경석 | 목록 2~5번 일부 | 2024.07.08 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0 |
| 주식회사은주농업회사법인 | 목록 2~5번 일부 | 2024.01.25 | 3,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0 |
네 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.02.22 이후입니다. 따라서 조사자료상 전원 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 최석호와 주식회사농업회사법인선도는 보증금이 확인되지 않았고, 우선변제 여부 역시 확정되지 않아 배당관계와 별개로 점유 현황과 계약관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 658,761,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,987,610원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 140,400,000원 | 140,400,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 138,291,618원 | 138,291,618원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 농협은행주식회사 | 24,404,403원 | 24,404,403원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 기술보증기금 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,677,369원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 642,096,021원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 7,677,369원이 발생하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 658,761,000원 | 642,096,021원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 527,008,800원 | 519,338,712원 | 122,757,309원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 421,607,040원 | 414,990,970원 | 227,105,051원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권의 미배당 규모는 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리분석에서 유찰의 핵심 변화는 인수액 증가가 아니라 매각대금과 채권자 회수액의 변화입니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주시 건천읍 용명리 건천용명일반산업단지 서측 인근. 주위는 버섯재배실·답 등으로 형성된 국도주변 경지정리지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 공히 버섯재배실 용도입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이며 외벽·내벽은 샌드위치판넬, 바닥은 콘크리트수평미장 위 칼라하드너, 창호는 철재문입니다.
- 설비. 목록 2~4 건물에는 태양광발전설비와 농가환경 자동제어시스템 등이, 목록 5 건물에는 태양광발전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 농림지역·농업진흥구역이며 접도구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 점유 재확인. 대항력은 모두 없지만 실제 점유 범위와 인도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 최석호와 주식회사농업회사법인선도의 계약조건과 배당요구 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 주식회사농업회사법인선도는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 점유 원인과 계약 실재 여부를 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 일괄매각 대상에 기계기구가 포함되지만 일부 소재불명으로 표시돼 있습니다. 현존 여부와 가동상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·접도구역·가축사육제한구역이 포함돼 있으므로 향후 이용계획과 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·관정 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물 및 관정이 포함됩니다. 현황·경계·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장 확인 비중이 큰 물건”
등기와 임차관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.02.22 근저당권이 말소기준이고, 임차인 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건 자체는 토지와 버섯재배실, 제시외 건물·관정·기계기구가 묶인 일괄매각이고, 농림지역·농업진흥구역 등 이용제한이 있습니다. 일부 기계기구는 소재불명이고 점유자도 여럿입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 숨은 인수금보다 점유 정리, 설비 실재·상태, 토지 이용제한, 특수용도 자산의 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
