대구지방법원 2025타경8743. 대구 동구 신암동 강남아파트 104동 9층 901호에 대한 임의경매입니다. 등기부상 현재 소유자는 장경순이며, 신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 2022년 설정된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리로 확인되고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이번 사건에서는 권리보다 시세 해석이 중요합니다. 같은 단지의 전용 41.9㎡대 과거 거래 중에는 159,000,000원에 거래된 사례도 있지만, 2026년 1월 최신 거래는 90,000,000원입니다. 현재 최저가 112,000,000원은 전체 평균에는 못 미치지만, 최근 거래가격을 상당히 웃돌고 있습니다. 따라서 과거의 높은 거래가격을 근거로 신건을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 있다

권리의 출발점은 2022.12.16 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 202,000,000원으로, 현재 감정가 112,000,000원보다 큽니다. 이 근저당권은 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 채권액 중 미배당금이 발생하더라도 이를 곧바로 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

이후 2025.08.11 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.09.18에는 오케이에프앤아이대부주식회사의 36,698,402원 가압류가 장해숙 지분에 설정됐으나, 2026.07.23 소유권경정에 따라 해당 가압류등기가 말소된 것으로 확인됩니다. 과거 가압류를 현재 유효한 인수 권리로 중복 계산할 필요는 없습니다.

임차인 신고는 없습니다. 등기권리 및 배당 시나리오에 나타난 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자의 신원과 점유 원인은 별도로 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실이 곧 소유자 점유나 즉시 명도가 가능하다는 뜻은 아닙니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다

강남아파트는 629세대, 1992년 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 41.9㎡대 실거래이며, 확인된 거래는 총 3건입니다. 그중 최근 12개월 거래는 2026년 1월의 1건입니다.

전체 3건의 평균은 125,333,333원입니다. 이 수치만 사용하면 최저가 112,000,000원은 전체 평균의 89.4%이므로 언뜻 할인된 가격처럼 보일 수 있습니다.

하지만 전체 평균에는 2022년 거래인 127,000,000원과 159,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 거래는 2026년 1월 90,000,000원으로, 집계된 최근 거래 추세는 과거 대비 -37.1%입니다. 이는 최근 가격 수준이 과거보다 상당히 낮아졌다는 신호입니다.

다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점도 중요합니다. 단일 거래가 모든 세대의 가격을 대표하지는 않으며, 비교 거래는 10층이고 경매 대상은 9층입니다. 층 외에도 내부 상태·향·수리 여부 등의 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 현재 확인되는 가격 부담은 분명하지만, 실제 적정 입찰가를 확정하려면 추가 거래와 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

채권최고액 202,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 이 금액은 실제 확정 채권잔액과는 구별해야 합니다. 신청채권자의 경매 청구액은 88,976,727원입니다.

채권최고액 기준 단순 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구 및 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

매각가 112,000,000원에서 추정 집행비용 2,368,000원을 제외하면 배당 가능 금액은 109,632,000원입니다. 채권최고액 202,000,000원을 기준으로 산출한 미배당 금액은 92,368,000원입니다.

여기서 중요한 점은 미배당과 매수인 인수는 다르다는 것입니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조에서는, 배당받지 못한 채권액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 따라서 제시된 예상 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 예상배당과 가격 변화

회차가 진행되면서 매각가가 낮아지면 한국주택금융공사의 채권최고액 기준 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 이는 말소기준권리인 근저당권의 미배당액이 매수인에게 승계되지 않는다는 전제와 일치합니다.

반면 가격은 다르게 움직입니다. 1회 유찰 가정 가격 89,600,000원은 최신 거래가 90,000,000원에 근접하지만, 취득 관련 비용과 개별 물건의 상태를 고려하면 그 자체로 충분한 할인이라고 단정하기 어렵습니다. 특히 최근 거래 추세가 -37.1%인 상황에서는 현재 시세의 지속 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (등기·토지·실거래 기준)

• 단지 규모. 강남아파트는 629세대이며 1992.07.10 준공됐습니다. 준공 후 상당 기간이 경과한 단지로, 건물과 내부 설비 상태를 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 및 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 토지이용상황은 아파트입니다. 지형은 평지·부정형으로 분류되고 도로접면은 소로각지입니다.
• 토지이용 제한. 주거환경개선지구와 상대보호구역에 저촉되며, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다. 관련 제한이 실제 이용이나 향후 정비에 미치는 영향은 해당 물건의 공부와 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 토지 기준 정보. 공시지가는 1,796,000원/㎡이고 토지면적은 18,128㎡로 기재돼 있습니다. 이는 해당 세대의 개별 대지지분 면적이나 토지가액을 직접 나타내는 수치가 아닙니다.
• 환금성. 확인된 동일 평형 거래는 전체 3건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 과거 거래와 최신 거래 사이의 가격 차이가 커, 전체 평균만으로 향후 매도 가능 가격을 추정하기 어렵습니다.
• 가격 추세. 집계된 최근 거래 추세는 -37.1%입니다. 과거 가격을 기준으로 할인율을 산정하기보다 최근 실거래와 실제 매물 호가의 차이를 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 기준 재산정. 전체 거래 평균 125,333,333원이 아니라 최근 거래 90,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 다른 유사 면적 거래도 추가 확인하세요.
• 하락 추세 확인. 최근 거래 추세 -37.1%가 반영돼 있습니다. 최신 거래 이후 시장가격의 변화와 실제 매도 호가를 비교하세요.
• 주택담보노후연금 제한사항. 갑구 4번의 소유권 제한사항에 대해 매각 후 말소 처리 및 취득에 미치는 영향을 법원 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
• 상속 및 소유권경정. 2025.06.13 상속에 따른 공유등기가 이뤄졌고, 2026.07.23 장경순 단독소유로 경정됐습니다. 경정등기와 관련 가압류 말소의 효력을 최신 등기부와 대조하세요.
• 점유 및 명도. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자의 신원은 별도 확인 대상입니다. 현황조사서와 현장 방문을 통해 점유 원인 및 인도 절차를 점검하세요.
• 배당금액 확인. 근저당 채권최고액 202,000,000원과 경매 신청 청구액 88,976,727원을 구분하고, 실제 채권잔액과 우선채권 여부를 확인하세요.
• 유찰 후 시나리오. 1회 유찰 가정 가격은 89,600,000원, 2회 유찰 가정 가격은 71,680,000원입니다. 각 회차의 실제 최저가와 최신 시세를 다시 비교하세요.
• 관리비 및 건물 상태. 공용부분 미납 관리비와 내부 상태, 수리 필요 여부를 확인하세요. 감정가와 최근 실거래가에 반영되지 않은 추가 부담이 있는지 점검해야 합니다.
• 입찰보증금 및 원본 확인. 입찰보증금과 매각조건은 해당 기일의 법원 공고를 따르고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개다”

대구지방법원 2025타경8743 강남아파트 104동 901호는 한국주택금융공사의 2022년 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 임차인 신고가 없고, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 주택담보노후연금 관련 소유권 제한사항과 실제 점유관계까지 확인이 끝난 상태라고 단정할 수는 없습니다.

가격 측면에서는 보다 분명한 주의가 필요합니다. 신건 최저가 112,000,000원은 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 90,000,000원의 124.4%입니다. 전체 거래 평균 125,333,333원에는 과거 고가 거래가 포함돼 있고, 최근 거래 추세는 -37.1%입니다. 따라서 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

제시된 1회 유찰 시나리오 가격 89,600,000원은 최신 거래가와 비슷한 수준이며, 2회 유찰 시나리오는 71,680,000원입니다. 다만 거래 표본이 적고 가격 하락 추세가 확인되는 만큼, 향후 어느 회차에서도 유찰 횟수만으로 저렴함을 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 현재 신건 가격에는 최근 시세 대비 할인이 확인되지 않습니다. 소유권 제한사항과 점유관계를 확인하고, 유찰에 따른 가격 변화와 새로운 실거래를 함께 살펴보는 것이 합리적입니다.