대구지방법원 2026타경83. 경상북도 경주시 용강동 소재 토지와 근린생활시설 관련 물건입니다. 건물 등기에는 용강동 1047-3 에이동이 표시되어 있고, 감정평가상 건물은 경량철골구조의 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 토지 관련 사항에는 지목이 답이고 면적이 855.0㎡인 토지가 확인됩니다.
소유자는 권형진이며, 2022년 경북대구낙농협동조합이 채권최고액 845,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 경북 신용보증재단의 가압류와 경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다. 등기상 말소기준이 명확하다는 점은 긍정적이지만, 매각에서 제외되는 건축물과 토지에 존속할 수 있는 이용권의 문제는 별도입니다.
특히 매각물건명세서에는 일괄매각 조건과 함께 제시외 건물 및 컨테이너의 매각제외, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 기재되어 있습니다. 이는 경매로 소유권을 취득하더라도 토지 전체를 자유롭게 사용하거나 기존 시설을 곧바로 철거할 수 있다고 전제해서는 안 된다는 의미입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경83 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 용강동 1047 |
| 건물 등기표시 | 경상북도 경주시 용강동 1047-3 에이동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설(기타사무소 및 화장실) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 경량철골트러스지붕 · 1층 건물 |
| 토지 관련 현황 | 855.0㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 전기타 |
| 소유자 | 권형진 (건물 등기상 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,161,746,400원 / 1,161,746,400원 (신건) |
| 신청채권자 | 경북대구낙농협동조합 |
| 경매 청구액 | 689,117,504원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.08 경북대구낙농협동조합 근저당권 · 채권최고액 845,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 컨테이너 매각제외 |
| 농지취득자격증명 | 필요 · 미제출 시 보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 위험이 남는다
말소기준권리는 2022.11.08 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 845,000,000원이고, 채무자는 권형진입니다. 등기상 이후 설정된 경북 신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 신고된 임차보증금에 관한 매수인 인수액도 산정되지 않았습니다. 다만 실제 이용자나 점유관계, 제시외 시설의 사용 주체는 별도 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 모든 시설의 인도 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 시세보다 권리·이용 가능성 검증이 먼저
현재 최저매각가는 1,161,746,400원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매수인 인수액은 예상배당상 0원입니다. 따라서 확정적으로 산정된 금액만 기준으로 하면 최저가 수준의 실질취득 추정액은 1,161,746,400원입니다. 취득 부대비용과 확정되지 않은 법정지상권 관련 부담은 이 금액에 포함되지 않습니다.
이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가와 시장가격의 차이를 수치로 판정하기 어렵습니다. 더욱이 건물·토지가 결합된 매각이고 제외 시설까지 존재하므로, 일반적인 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,161,746,400원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 929,397,120원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 743,517,696원 | 171,606,551원 | 0원 |
회차별 예상 매각가격과 채권자 미배당액입니다. 유찰 시나리오는 가격과 배당구조를 설명하기 위한 가정이며 실제 후속 매각기일·최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수 0원은 산정된 권리금액 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,161,746,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 14,017,464원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 845,000,000원 | 845,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 60,289,070원 | 60,289,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 242,439,866원 |
신건 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용을 제외하고 경북대구낙농협동조합과 경북 신용보증재단의 산정 채권액이 모두 배당되며, 소유자에게 242,439,866원이 남는 구조입니다. 채권자 배당 총액은 905,289,070원이고, 산정된 채권자 미배당액은 0원입니다.
근저당권의 배당 계산은 채권최고액 845,000,000원을 기준으로 한 추정이며, 경매 신청 청구액 689,117,504원과 구별해야 합니다. 집행비용은 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 국의 압류와 관련된 조세채권의 내용·법정기일·우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·건물 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 용강동 소재 용강네거리 남동측 인근입니다. 주변에는 주택, 각종 상가, 나지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지 현황. 토지 관련 면적은 855.0㎡이며 지목은 답, 토지이용상황은 전기타입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 소로각지로 표시됩니다. 매각 대상 토지목록별 면적과 현황은 별도로 대조해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함되어 있습니다. 개발·건축 계획을 세우려면 해당 지역의 허용 용도 및 제한사항을 확인해야 합니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접하는 것으로 표시됩니다. 도로 접면과 실제 진출입 가능 범위는 현황 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가는 227,500원/㎡입니다. 이는 해당 토지의 공시지가 정보이며 경매 매각가격이나 실거래 시세를 대신하지 않습니다.
- 건물 구조. 감정평가상 근린생활시설 건물은 경량철골구조, 경량철골트러스지붕의 1층 건물입니다. 기타사무소 용도의 건물과 화장실 용도의 건물이 확인됩니다.
- 설비. 일부 건물에 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다. 벽체는 사이딩·판넬 등으로 구성되며 창호는 샷시창입니다.
- 제시외 시설. 토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너와 가건물 수 동이 소재합니다. 제시외 건물 및 컨테이너는 매각제외 대상입니다.
- 건축물 관련 사항. 감정 관련 정보에는 위반건축물 사항이 표시되어 있지 않습니다. 다만 제시외 시설의 적법성 및 별도 건축물의 권리관계까지 확인되었다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 근린생활시설과 토지가 결합된 물건이므로, 토지의 실제 사용 범위, 농지 관련 제한, 제외 건축물의 권리관계가 향후 거래 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 환금성의 가격 측면은 별도 평가가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 매각물건명세서상 목록1은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 입찰에 앞서 관계 행정기관에 발급 가능 여부와 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물의 법정지상권. 매각에서 제외되는 시설의 소유자, 설치 경위, 토지와 건물의 소유관계 및 법정지상권 성립요건을 검토해야 합니다. 실제 성립 여부에 따라 토지의 활용 범위가 달라질 수 있습니다.
- 선순위 지상권 말소동의서. 경북대구낙농협동조합이 제출한 동의서의 원본과 대상 권리, 말소의 조건 및 절차를 확인해야 합니다. 이를 별도 법정지상권에 관한 포기 의사표시로 해석해서는 안 됩니다.
- 일괄매각의 정확한 범위. 용강동 1047과 건물 등기표시 용강동 1047-3 에이동을 포함해 토지·건물 목록별 지번과 면적, 포함 시설 및 제외 시설을 확인해야 합니다.
- 국의 압류 및 조세채권. 2026.09.03 등기된 국의 압류에 관해 경주세무서 관련 채권의 종류·금액·법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하는 것과 배당에서 조세채권이 어떻게 처리되는지는 구별해야 합니다.
- 공동담보 관계. 경북대구낙농협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2022-1065호가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 각 목적물의 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유 및 시설 인도. 신고된 임차인은 없지만, 제시외 건물과 컨테이너를 누가 소유·사용하고 있는지 확인해야 합니다. 매각제외 시설의 처리와 토지 점유 문제는 별개일 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저매각가 1,161,746,400원을 인근 토지 및 유사한 근린생활시설 거래사례와 비교하고, 법정지상권이 실제 성립하는 경우의 토지 사용 제한까지 반영해야 합니다. 유찰 시 가격이 인하되더라도 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·감정평가서·등기사항전부증명서·현황조사서와 각종 지상권 관련 자료를 직접 확인해야 합니다. 특히 농취증 발급 및 제시외 건물에 관한 법적 검토가 선행되어야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 토지 취득”
이 사건은 등기상 말소 관계만 보면 비교적 단순합니다. 경북대구낙농협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 후순위 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없고 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 전혀 다른 위험이 중요합니다. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성과 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다. 여기에 일괄매각의 범위, 제시외 건물·컨테이너의 제외, 선순위 지상권 말소동의서의 효력, 국의 압류에 따른 조세채권 확인까지 필요합니다.
현재 최저매각가는 1,161,746,400원입니다. 이 금액이 시장가격 대비 유리한지는 확인된 실거래 비교 없이 판단할 수 없습니다. 특히 법정지상권이 성립할 경우 발생할 수 있는 이용 제한은 단순한 감정가 대비 할인율로 보완할 수 없는 위험입니다.
종합적으로 등기상 금전채무 인수는 0원이지만, 매각제외 건물의 권리관계와 농취증 요건이 해소되지 않은 고위험 물건입니다. 가격 메리트 검토에 앞서 법정지상권 성립 여부와 농취증 발급 가능성을 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않은 상태에서는 신건뿐 아니라 유찰 후에도 가격만을 근거로 안전한 취득이라고 판단하기 어렵습니다.
