대구지방법원 2026타경91. 경주시 동천동 건양팔레스빌 4층 503호, 전용 37.06㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방·화장실 구조로 이용 중이고, 건물은 2001.11.06 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 현재 소유자는 강영수입니다.
권리의 기준점은 2017.03.09 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 54,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 2026년 임의경매개시결정과 농협은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 점유 임차인 김선희의 전입일은 2017.04.03으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경91 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 동천동 938 건양팔레스빌 4층503호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 초당길43번길 19-3 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 37.06㎡ · 방2·거실·주방·화장실 · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 강영수 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 45,875,490원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석에서 핵심이 되는 말소기준은 2017.03.09 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 이후 2026.05.06 임의경매개시결정과 2026.06.12 농협은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·근저당 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선희 | 목록 1번 일부 | 2017.04.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 48,000,000원은 확인 거래보다 높다
건양팔레스빌B동은 총 12세대이고, 비교 대상과 같은 전용 37.06㎡의 확인된 거래는 2024.06 3층 47,000,000원 1건입니다. 시세 자료상 평균·최저·최고와 최근 집계 평균도 모두 47,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 37.06㎡ | 3 | 47,000,000원 |
현재 최저매각가 48,000,000원은 이 확인 거래보다 1,000,000원 높고, 비율로는 102.1%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 특히 비교 거래가 1건뿐이라는 점도 함께 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 2. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 54,000,000원 | 46,736,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,245,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 74,245,795원 가운데 배당모형상 채권자 배당액은 46,736,000원, 미배당액은 27,509,795원입니다. 신청채권 청구액 45,875,490원은 현재 회차 배당모형상 충족됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 27,509,795원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 36,936,995원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,720,000원 | 29,767,040원 | 44,478,755원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 즉 회차가 내려갈 때 핵심 변화는 인수 위험이 아니라 입찰가격과 채권자 회수액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도경주교육지원청 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2001.11.06입니다. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 8미터 포장도로, 남서측 폭 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도로 및 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 건양팔레스빌B동은 12세대로, 확인된 동일면적 거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 48,000,000원은 확인 실거래 47,000,000원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 판단해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 김선희의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 특성. 총 12세대이며 실거래 비교 표본도 1건이므로, 개별 호수 상태와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 김선희가 목록 1번 일부를 점유하고 있어 낙찰 후 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세 이하가 아니다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.03.09 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 김선희 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도입니다. 신건 최저가 48,000,000원은 확인된 동일면적 거래 47,000,000원의 102.1%입니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 한계까지 감안하면, 현재 회차를 “싸게 나온 물건”으로 해석할 근거는 부족합니다. 권리 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 제한적이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
