대구지방법원 2026타경103. 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1795-2에 소재하는 아파트와 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 ‘푸른채행복으로’로 조사되며, 아파트와 주거용 오피스텔이 함께 있는 형태입니다. 등기사항전부증명서상 확인되는 구분건물은 제2층 제201호이고, 감정평가 설명에는 제2층 제201호부터 제12층 제1202호까지의 구분건물이 등장합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있으므로, 실제 매각에 포함되는 전유부분과 토지의 범위를 매각목록 및 감정평가서에서 개별적으로 대조해야 합니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사씨위드케이입니다. 이 회사는 2025.05.15 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 울진죽변수산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,898,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2026.07.30 해당 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이번 경매개시결정은 2026.04.30 접수됐습니다.
일반적인 경매라면 말소기준권리와 임차인, 배당표를 중심으로 판단합니다. 그러나 이 물건은 그보다 먼저 건축물의 법적 완성 여부, 토지 권리의 확보, 점유자 및 유치권자의 존재를 검토해야 합니다. 감정평가 설명상 일부 건축공사가 완료되지 않은 상태로 중단됐으며 사용승인을 받지 못해 집합건축물대장이 존재하지 않는다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경103 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1795-2 |
| 등기상 표시 | 집합건물 · 제2층 제201호 |
| 감정평가상 건물 | 푸른채행복으로 · 제2층 제201호~제12층 제1202호 |
| 물건종류 | 아파트 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 |
| 감정상 이용상태 | 아파트 9세대 · 주거용 오피스텔 13호 |
| 내부 구성 | 방 3 · 거실 · 주방 · 욕실 겸 화장실 2 · 다용도실 등 |
| 소유자 | 주식회사씨위드케이 |
| 감정가 / 최저가 | 3,377,000,000원 / 3,377,000,000원 |
| 경매 진행 | 신건 · 0회 유찰 |
| 신청채권 청구액 | 1,559,911,062원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 대지권 | 미등기 |
| 건축물 사용승인 | 미취득 · 집합건축물대장 미존재 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 기존 권리의 말소와 새 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2025.05.15 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,898,000,000원이며, 설정 당시 근저당권자는 울진죽변수산업협동조합입니다. 이후 해당 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리이전은 근저당권 자체의 소멸이 아니라 권리자의 변경입니다.
2024년에 설정된 박영희 명의 근저당권과 울진죽변수산업협동조합 명의 근저당권, 가처분 및 종전 경매개시결정은 2025.05.15 매각에 따라 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 채권최고액을 현재 살아 있는 근저당권에 중복 합산해서는 안 됩니다.
현재 경매개시결정은 말소기준 근저당권 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 정리된다는 사실만으로 유치권이나 대지권 미등기 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다.
② 핵심 위험 — 대지권 미등기·사용승인 미취득
이 물건의 첫 번째 구조적 위험은 대지권 미등기입니다. 감정평가 내용에 따르면 해당 토지는 아파트와 주거용 오피스텔의 부지로 사용되는 공유토지이지만, 적정 지분이 구분건물별 대지권으로 배분되어 등기되지 않은 상태입니다.
두 번째 위험은 사용승인 미취득입니다. 감정평가상 일부 건축공사가 완공되지 않은 상태로 중단됐고, 사용승인을 받지 못해 집합건축물대장도 존재하지 않습니다. 이러한 상태에서는 건물의 법적 사용 가능 여부와 추가 공사·사용승인 절차가 실제 취득 후 비용과 이용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
| 대지권 등기 | 미등기 |
|---|---|
| 토지 공부상 지목 | 답 |
| 토지 실제 이용 | 아파트 및 주거용 오피스텔 부지 |
| 토지면적 | 1,266.0㎡ |
| 공부와 현황 차이 | 공부상 답 · 현황상 대지 |
| 공사 상태 | 일부 미완공 상태로 중단 |
| 사용승인 | 미취득 |
| 집합건축물대장 | 미존재 |
특히 지목과 실제 이용상태의 차이, 대지권 미등기, 사용승인 미취득은 서로 연결된 문제일 가능성을 검토해야 합니다. 실제로 어떤 행정절차와 권리정리가 필요한지는 관련 관청과 원본 서류를 통해 확인해야 하며, 추가 비용을 현재 배당계산만으로 확정할 수 없습니다.
③ 유치권 신고 — 가장 먼저 확인할 미확정 위험
매각물건명세서 비고에는 다수의 공사대금 유치권신고서가 접수됐다고 기재돼 있습니다. 신고된 공사대금은 다음과 같습니다.
| 유치권 신고자 | 신고 공사대금 | 확인 상태 |
|---|---|---|
| 주식회사 삼우소방 | 220,819,500원 | 성립 여부 미상 |
| 삼흥건설산업주식회사 | 351,618,300원 | 성립 여부 미상 |
| 주식회사 우정석재건설 | 118,000,000원 | 성립 여부 미상 |
| 주식회사 미승 | 71,280,000원 | 성립 여부 미상 |
| 강상우 | 100,760,000원 | 성립 여부 미상 |
| 방주혁 | 363,000,000원 | 성립 여부 미상 |
| 최석근 | 125,300,000원 | 성립 여부 미상 |
| 박양숙 | 266,200,000원 | 성립 여부 미상 |
| 권춘오 | 121,000,000원 | 성립 여부 미상 |
유치권 검토에서는 실제 공사대금채권의 존재, 해당 부동산과 공사대금채권 사이의 관련성, 점유의 존재와 적법성, 점유의 계속 여부 등을 확인해야 합니다. 특히 공사가 중단된 건물이므로 현재 누가 어느 부분을 점유하고 있는지가 중요합니다.
유치권이 적법하게 성립한 경우에는 낙찰 후 인도와 사용에 실질적인 장애가 발생할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 장부상 인수액 0원을 실제 취득비용 또는 인도 관련 부담이 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 성립 여부가 불명확한 유치권에 대해서는 비용을 임의로 확정하지 않고 별도 위험으로 남겨두는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,377,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 추정 집행비용을 공제하고 근저당권 채권최고액을 기준으로 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 돌아가는 형태입니다. 다만 이는 확정 배당표가 아니라 단순 추정입니다.
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 36,170,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 | 1,898,000,000원 | 1,898,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,442,830,000원 |
| 매각대금 합계 | — | 3,377,000,000원 |
근저당권 배당은 채권최고액 기준의 추정입니다. 해당 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전되어 실제 배당권자와 확정 배당액의 확인이 필요합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 유치권에 따른 별도 부담은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 별개인 권리 위험
제시된 회차별 매각가격과 근저당권 배당 예상액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 3,377,000,000원 | 0원 | 1,442,830,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,701,600,000원 | 0원 | 774,184,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,161,280,000원 | 0원 | 239,267,200원 |
유찰 시나리오는 표시된 가격으로 매각된다고 가정한 추정치입니다. 실제 다음 회차의 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 하며, 집행비용과 실제 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
근저당권 배당계산만 보면 표시된 모든 회차에서 채권최고액 기준 전액 배당이 가능합니다. 그러나 가격이 내려간다고 해서 유치권 문제나 건축물 사용승인 문제가 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 낙찰가가 낮아져도 미확정 비용과 권리정리 부담이 남을 수 있으므로, 유찰 횟수만을 근거로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경주시 안강읍 산대리 소재 안강여자중학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설과 농경지가 혼재하고, 북동측 인근으로 농경지가 이어집니다.
- 교통. 간선도로 인근에 있으며 노선버스가 운행됩니다. 차량출입이 용이하고 대중교통 사정은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로, 판상형·계단식·3bay 유형입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅과 화강석판 마감, 내부는 벽지 및 타일 등으로 마감된 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·개별난방·소방·승강기설비 등이 있습니다. 다만 설비의 존재와 건축물의 사용승인 여부는 별도로 판단해야 합니다.
- 토지. 토지면적 1,266.0㎡, 부정형·평탄한 토지입니다. 공부상 지목은 답이며 실제로는 아파트 및 주거용 오피스텔 부지로 사용 중입니다. 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역 등의 사항이 확인됩니다. 토지의 공시지가는 179,700원/㎡입니다.
- 이용 및 환금성. 아파트와 주거용 오피스텔이 혼재하는 건물이며 사용승인 미취득과 공사 미완공 문제가 있습니다. 정상적인 사용 가능 여부와 매각 가능성을 검토해야 하므로 일반적인 완공 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확정. 감정평가에 등장하는 구분건물과 이번 매각에 실제 포함되는 건물·토지의 범위를 매각목록 및 각 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다. 제201호 등기사항만으로 전체 매각범위를 확정하면 안 됩니다.
- 대지권 미등기 확인. 토지 공유지분의 귀속, 전유부분에 대응하는 대지사용권, 매각에 포함되는 토지 권리 및 대지권 등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 공사 중단 상태, 잔여 공사 범위, 사용승인에 필요한 요건과 행정절차를 관련 관청에 확인해야 합니다. 집합건축물대장 미존재가 실제 이용에 미치는 영향도 검토해야 합니다.
- 유치권 실사. 유치권 신고자별 채권과 점유 상태를 확인하고, 실제 공사내역·계약·채권 성립 및 유치권 성립요건을 구분해 검토해야 합니다. 신고 사실과 성립 사실을 혼동해서는 안 됩니다.
- 점유·임대관계 조사. 임대관계가 미상이므로 현재 점유자, 임대차계약과 보증금, 전입·대항력 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 근저당권 이전 확인. 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전 내용과 실제 배당권자, 채권잔액 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 취득자금 재검토. 입찰대금과 별개로 미완공 공사, 사용승인, 권리정리 및 점유 인도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 검토해야 합니다. 현재 추정 인수액 0원만으로 총취득비용을 확정하면 안 됩니다.
- 원본 및 현장 확인. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 토지 관련 공부 및 건축 관련 인허가 사항을 확인하고 현장 실사를 진행해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건은 근저당권과 배당표만 보면 비교적 단순해 보입니다. 2025.05.15 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 신건 배당계산상 인수액도 0원입니다.
하지만 대지권 미등기, 사용승인 미취득, 집합건축물대장 미존재, 공사 중단, 다수의 유치권 신고, 임대관계 미상이 겹쳐 있습니다. 이 문제들은 단순히 근저당권이 말소된다고 사라지는 성격의 위험이 아닙니다. 특히 신고된 유치권의 성립 여부와 실제 점유 상태는 낙찰 후 인도 가능성을 판단하는 데 중요합니다.
감정가와 최저가는 모두 3,377,000,000원이지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 가격 자체의 매력도 평가하기 어렵습니다. 유찰 시나리오에서도 등기상 근저당 미배당은 발생하지 않는 것으로 추정되지만, 그 사실이 미완공 건물의 실제 취득 위험을 해소하지는 않습니다.
결론은 권리·건축·점유 상태에 대한 정밀 확인이 선행되어야 하는 고위험 물건이라는 것입니다. 대지권 귀속과 사용승인 가능성, 유치권 성립 여부 및 점유 상태를 확인하기 전에는 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 취득이 유리하다고 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 낙찰가격이 아니라, 낙찰 후 실제로 어떤 권리를 취득하고 건물을 사용할 수 있는지입니다.
