대구지방법원 2026타경10076. 경주시 강동면 왕신리 산266 일대, 등기상 천북산업2단지 19블록 3로트의 주건축물 제1동이 포함된 기타 + 토지 경매입니다. 토지면적은 73,921㎡, 지목은 임야, 토지이용상황은 공업나지이며 일반공업지역·일반산업단지에 포함됩니다. 소유자는 주식회사제이라인이고, 최초 등기된 2025.01.16 주식회사순양 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 국의 압류, 중소기업은행 근저당 2건, 기술보증기금과 중소벤처기업진흥공단 가압류, 중소기업은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 2020년·2021년·2022년에 각각 전입한 점유자들이 말소기준인 2025.01.16보다 앞서 있어, 매수인이 보증금 승계 여부를 반드시 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 왕신리 산266 |
| 등기 건물 | 경상북도 경주시 강동면 천북산업2단지19블록3로트 주건축물제1동 · 도로명주소 천북산단로 184-31 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 73,921㎡ · 임야 · 공업나지 · 일반공업지역 |
| 소유자 | 주식회사제이라인 |
| 감정가 / 최저가 | 7,208,599,900원 / 7,208,599,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,178,466,912원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정 기준시점 현재 지적 미정리 상태 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준은 2025.01.16 설정된 주식회사순양 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이후 2025.03.19 중소기업은행 근저당권 채권최고액 2,640,000,000원 및 3,300,000,000원, 국의 압류와 2건의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 알려진 2,100만원 외 미확정 위험
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 아래 3명 모두 실제 점유 임차관계 확인 대상입니다. 주식회사 대양티아이디와 김윤기는 전입시점이 말소기준권리보다 앞서 있고, 예상배당에서도 각 보증금이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 이준호는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대양티아이디 | 목록 7번 일부 | 2021.05.31 | 20,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 20,000,000원 |
| 이준호 | 목록 7번 일부 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계금액 미상 |
| 김윤기 | 목록 7번 일부 | 2020.07.24 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 1,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 7,208,599,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 74,485,999원 |
| 인수 · 주식회사 대양티아이디 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김윤기 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사순양 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 3,300,000,000원 | 2,694,113,901원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 17,063,315원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 8,042,063,315원 중 예상배당은 7,134,113,901원, 미배당은 907,949,414원입니다. 알려진 임차보증금 21,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 이준호 보증금은 미상이라 위 인수합계에 포함되지 않습니다.
④ 토지·이용상태 메모
- 토지 규모. 면적 73,921㎡, 지목 임야, 토지이용상황 공업나지입니다.
- 용도지역. 일반공업지역에 포함되고 일반산업단지·공장설립승인지역에도 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 공시지가. 164,500원/㎡입니다.
- 도시계획 관계. 산업시설구역·지원시설구역·공공시설구역·녹지구역, 중로1·2·3류 및 완충녹지와 저촉 관계가 표시돼 있습니다.
- 지적 상태. 매각물건명세서 비고상 감정 기준시점 현재 지적 미정리 상태이며 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이준호 보증금 확인. 전입일은 2022.04.15로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 승계 범위를 확정해야 합니다.
- 알려진 인수액 반영. 최저가 외에 주식회사 대양티아이디 20,000,000원과 김윤기 1,000,000원, 합계 21,000,000원을 취득원가에 더해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 주건축물의 매각대상 목록 및 현황상 이용범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 지적 미정리 확인. 감정 기준시점 지적 미정리 상태가 실제 사용·경계·인허가에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 산업단지 규제 확인. 일반산업단지·산업시설구역 등 다수의 용도지역·지구 관계가 있으므로 실제 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당은 전액소진. 현재 회차에서도 소유자 잔여가 0원이고 후순위 채권 미배당이 발생합니다. 유찰 시 미배당 규모가 더 커집니다.
맺으며 — “등기 소멸”보다 “임차보증금 확정”이 먼저다
이 사건은 말소기준 자체는 분명합니다. 2025.01.16 주식회사순양 근저당권을 기준으로 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 취득가를 좌우하는 것은 선순위 점유 임차인입니다. 알려진 인수액만 21,000,000원이고, 이준호의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득은 7,229,599,900원이며, 최종 취득원가는 그보다 높아질 수 있습니다.
여기에 감정 기준시점 지적 미정리, 73,921㎡ 규모의 일반공업지역·산업단지 토지라는 특성까지 겹칩니다. 주거용 경매처럼 최저가만 비교해 판단하기보다 임차인 승계액·일괄매각 범위·지적 및 산업단지 규제를 함께 확정해야 하는 사건입니다.
