대구지방법원 2026타경10112. 경주시 내남면 안심리 445, 수통골길 101의 토지·건물입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택으로 조사됐습니다. 건물은 일반목구조 금속기와지붕 2층, 사용승인일은 2008.04.28입니다. 현재 소유자는 황일이고, 2021.05.10 소유권을 이전받은 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.03.10 중소기업은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 핵심은 간단합니다. 임차인이 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 다만 이 사건은 권리보다 물건 자체를 더 세밀하게 봐야 합니다. 감정평가서는 주변을 임야로 둘러싸인 산간지대로 설명하고 있고, 차량 출입은 가능하지만 불편하며 대중교통도 불편하다고 평가합니다. 여기에 토지는 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 내남면 안심리 445 · 경상북도 경주시 내남면 수통골길 101 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 | 일반목구조 금속기와지붕 2층 · 사용승인일 2008.04.28 |
| 토지 | 843.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 황일 (2021.05.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 347,104,850원 / 347,104,850원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 현재 확인되는 말소기준은 2021.05.10 중소기업은행 근저당권 156,000,000원이며, 해당 근저당과 뒤이은 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2010.08.23 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당권 120,000,000원은 2021.05.10 이미 말소됐습니다. 따라서 배당표 기준 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 347,104,850원, 시세는 현장 검증이 핵심
현재 최저매각가는 감정가와 같은 347,104,850원으로 신건입니다. 다만 이 물건은 감정 이용상태가 단독주택이고, 산간농촌지대에 자리한 토지·건물 복합물건입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 대입하기 어려운 유형이므로, 감정가만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 347,104,850원 | 0원 | 0원 | 185,445,382원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 277,683,880원 | 0원 | 0원 | 116,996,306원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 222,147,104원 | 0원 | 0원 | 62,237,045원 |
③ 예상배당표 (매각가 347,104,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,659,468원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 185,445,382원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 156,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 185,445,382원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 내남면 안심리 ‘수통골마을’ 동측에 위치하며, 주위는 임야로 둘러싸인 산간지대입니다. 동향 경사지대에 농촌취락·전·답 등 농경지와 묘지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하나 불편하고, 대중교통 사정도 불편합니다.
- 토지. 843.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 도로접면 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함되고 생산관리지역에 접합니다.
- 공시지가. 53,600원/㎡입니다.
- 건물. 일반목구조 금속기와지붕 2층으로, 외벽은 사이딩 판넬 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·내장용 목재 인테리어·타일 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수 급탕설비와 심야전기 보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 현황과 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 접근성. 감정평가상 차량 출입과 대중교통 모두 불편합니다. 실제 진입로 상태와 차량 접근 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 형상. 완경사·부정형, 세로한면(불) 조건이 실제 이용과 향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택입니다. 현황과 공부를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 347,104,850원이 현재 최저가와 동일합니다. 현장 상태와 주변 거래 가능성을 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.05.10 중소기업은행 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2021.05.10 중소기업은행 근저당 156,000,000원이 말소기준이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 중소기업은행 채권이 전액 충족됩니다.
그러나 가격과 환금성 판단은 별개입니다. 물건은 산간농촌지대에 있고 차량 출입·대중교통이 불편하며, 843.0㎡ 토지는 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다. 게다가 일괄매각·제시외 건물 포함 조건도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 현장성·활용성·환금성 검증이 핵심인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
