대구지방법원 2026타경10116. 경상북도 경주시 강동면 왕신리 480-4 일원의 사무실·창고·가공실 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기상 소유자는 신철복이며, 2022년 부경양돈협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 농업협동조합자산관리회사의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 일반적인 무임차 소유자 점유 물건과 다릅니다. 현황조사에 다수의 점유자가 기재되어 있고, 그중 한 곳은 말소기준권리보다 앞선 신고 내역을 보유하고 있습니다. 따라서 등기상 권리의 말소 여부와 별개로 점유자의 임차권 및 보증금 승계 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 왕신리 480-4 · 천강로 846-43 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무실·창고·가공실 |
| 등기상 건물 | 왕신리 480-4, 480-18, 480-19 주건축물제2동 |
| 건물 구조 | 일반철골조·경량철골조 2층 건물 및 경량철골구조 단층 건물 |
| 사용승인일 | 2015.12.17 |
| 토지 | 공장용지 · 1,040㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 신철복 (2022.09.05 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 841,765,600원 / 841,765,600원 (신건) |
| 입찰보증금 | 매각공고 및 입찰조건 확인 필요 |
| 말소기준권리 | 2022.09.05 부경양돈협동조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 경매신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 점유는 별개
현재 등기에서 말소기준권리는 을구 12번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 농업협동조합자산관리회사의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 국민은행 근저당, 전세권 및 관련 가처분도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 6명, 선순위 확인이 핵심
현황조사상 확인되는 점유자는 실제 6명입니다. 보증기관의 대위변제에 따른 승계·중복신고로 분류된 대상은 없습니다. 다만 이들은 목록 2, 3번의 일부 또는 제2동 2층을 점유하는 것으로 나타나며, 각 점유자의 정확한 임차 목적물과 매각 대상의 일치 여부를 함께 확인해야 합니다.
| 점유자 / 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 약선오대가 목록 2, 3번 일부 |
2005.12.21 | 보증금 미상 월 300,000원 |
가능·미상 말소기준 이전 신고 |
미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에코로드 목록 2, 3번 일부 |
2024.11.26 | 보증금 미상 월 500,000원 |
후순위 신고 | 미상 | 해당 없음 |
| 우리가식자재마트 주식회사 목록 2, 3번 일부 |
2023.04.07 | 보증금 미상 차임 미상 |
후순위 신고 | 미상 | 해당 없음 |
| 호연산업주식회사 목록 2, 3번 일부 |
2023.03.31 | 보증금 미상 차임 미상 |
후순위 신고 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창환 목록 2, 3번 제2동 2층 |
2025.12.02 | 보증금 미상 월 200,000원 |
후순위 신고 | 미상 | 해당 없음 |
| 태양식자재마트 주식회사 목록 2, 3번 일부 |
2023.04.07 | 보증금 미상 차임 미상 |
후순위 신고 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 표시는 신고일과 말소기준권리의 선후관계를 기초로 한 검토입니다. 상가건물의 실제 대항력 및 우선변제 여부는 점유·사업자등록·임대차계약·확정일자와 관련 법률의 적용 여부를 확인해야 확정할 수 있습니다. 후순위 신고는 선순위 인수 가능성이 낮다는 의미이지, 보증금이나 명도 문제가 존재하지 않는다는 의미가 아닙니다.
③ 시세·실질취득 검토 — 감정가만으로 가격 메리트 판단 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 841,765,600원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 토지와 사무실·창고·가공실 등 여러 용도의 시설이 함께 매각됩니다. 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균을 직접 적용하기 어려운 물건입니다.
실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 주변 시장가격보다 높은지 낮은지 단정하기 어렵습니다. 특히 토지·건물 일괄매각에서는 토지의 이용 가능성, 건물의 현황, 실제 점유관계 및 매수인이 부담하는 권리에 따라 실질적인 취득비용이 달라질 수 있습니다.
| 가격 판단 항목 | 확인 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 841,765,600원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 841,765,600원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 시나리오 | 673,412,480원 | 감정가 80% 가정 |
| 2회 유찰 시 시나리오 | 538,729,984원 | 감정가 64% 가정 |
| 선순위 임차보증금 | 미상 | 대항력·인수 여부 검증 필요 |
| 실질취득액 | 확정 불가 | 실제 인수액 확인 후 산정 |
위 유찰가격은 회차별 예상 시나리오일 뿐 실제 매각조건이나 취득비용을 확정하는 금액이 아닙니다. 선순위 임차보증금이 남아 있는 경우 최저가가 낮아져도 실질취득액은 비례하여 낮아지지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 841,765,600원 가정)
현재 회차의 예상배당에서는 집행비용을 먼저 공제한 후 부경양돈협동조합 근저당권에 배당하고, 남은 금액을 농업협동조합자산관리회사의 가압류 채권에 배당하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,817,656원 |
| 2. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 533,469,500원 | 50,947,944원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,313,469,500원 | 830,947,944원 |
| 채권 미배당 | — | 482,521,556원 |
집행비용 10,817,656원은 추정치입니다. 근저당 배당액 780,000,000원은 채권최고액 기준으로 계산되었으며 실제 채권 잔액이 확인된 금액은 아닙니다. 강제경매개시결정 관련 별도 채권액, 임차인의 배당요구 및 우선변제, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순서와 배당금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당구조 — 매각가가 낮아질수록 채권 미배당 증가
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 841,765,600원 | 830,947,944원 | 482,521,556원 |
| 1회 유찰 (80%) | 673,412,480원 | 664,278,355원 | 649,191,145원 |
| 2회 유찰 (64%) | 538,729,984원 | 530,942,684원 | 782,526,816원 |
채권자 총 청구액을 기준으로 한 추정에서는 신건에서도 482,521,556원의 미배당이 발생합니다. 유찰로 매각가가 내려갈수록 채권 미배당은 더 커집니다. 경매신청채권자의 예상배당도 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 강동면 왕신리 왕신2리경로당 동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장, 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무실, 창고 및 가공실로 이용되고 있습니다. 주거용 아파트가 아닌 복합적인 업무·보관·가공 용도의 물건입니다.
- 건물. 일반철골조·경량철골조 등의 구조이며 사용승인일은 2015.12.17입니다. 사무실에는 위생·급배수설비 및 천정형 시스템에어컨이 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 1,040㎡입니다. 완경사·자루형 토지이며 세로한면(가) 도로접면으로 조사되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공시지가. 122,100원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 금액만으로 해당 토지와 건물의 시장가치를 판단할 수는 없습니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 실제 현황과 경계를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 사무실·창고·가공실과 공장용지의 결합 형태이므로 실제 활용 가능성, 기존 점유관계, 시설 상태 등을 검토해야 합니다. 비교 거래가격이 확인되지 않아 시장에서의 처분 가능성과 적정 매각가격은 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 계약 확인. 주식회사 약선오대가의 임대차계약서, 보증금, 임대차기간, 실제 사용 장소와 점유 개시 경위를 확인해야 합니다.
- 신고일 불일치 확인. 2005.12.21 신고일과 2015.12.17 건물 사용승인일의 관계를 확인해야 합니다. 해당 신고가 실제 경매 목적물에 관한 것인지 원본 대조가 필요합니다.
- 대항력 요건 확인. 실제 점유 및 사업자등록 등 대항력 발생요건과 말소기준권리 이전부터의 계속성 여부를 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 점유자들의 확정일자, 배당요구 및 보증금 액수가 확인되어야 실제 배당액과 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 점유자별 명도 계획. 실제 점유자 6명의 사용 부분과 권리관계를 구분하고, 점유 인도 가능성 및 협의 필요성을 확인해야 합니다.
- 실제 채권 잔액 확인. 부경양돈협동조합 근저당 채권최고액 780,000,000원과 실제 피담보채권 잔액을 구분해야 합니다. 공동담보목록 제2022-865호의 내용도 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물의 포함 범위와 토지·건물 사이의 물리적·법적 관계를 확인해야 합니다.
- 토지 활용 검토. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 공장설립승인지역 및 가축사육제한구역의 구체적 제한을 확인해야 합니다.
- 비교 거래 확인. 인근 유사 공장용지와 사무실·창고 건물의 거래사례를 확보하고, 최저가가 아니라 예상 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 실질취득비용 확인. 입찰대금 외에 인수보증금, 명도비용, 미납 관리비 및 취득 관련 비용 등을 확인해야 합니다.
- 경매 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항전부증명서와 매각공고를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “인수위험 없음”은 다릅니다
이 사건은 말소기준권리 자체는 비교적 명확합니다. 2022.09.05 부경양돈협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리분석의 핵심은 등기부에 나타나지 않은 임차관계입니다. 점유자 6명 가운데 주식회사 약선오대가는 말소기준 이전의 신고일을 가지고 있으나, 보증금과 실제 대항력 인정 여부는 확인되지 않았습니다. 신고일과 건물 사용승인일 사이의 불일치도 추가 확인 대상입니다.
예상배당표상 채권 미배당이 발생하고, 실제 임차보증금 배당 여부는 확정되지 않았습니다. 또한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 841,765,600원이 적정한 매입가격인지 판단하기 어렵습니다.
현재 결론은 권리인수·가격 모두 확인 필요입니다. 선순위 점유자의 계약 내용과 보증금, 대항력 및 배당요구 여부를 먼저 확인하고, 이를 바탕으로 실질취득액을 계산한 다음 유사 부동산의 실거래가격과 비교해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아지는 것만으로 안전성이나 가격 메리트가 확보되는 물건은 아닙니다.
