서울중앙지방법원 2025타경102933. 신림동 로뎀하우스 2층 204호, 전용면적 비교 기준 29.95㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2022년부터 이어지는 임차인 이규민의 보증금 385,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.05.10, 확정일자는 2022.05.16, 주민등록과 점유개시는 2022.06.24이고, 임차권등기는 2023.08.01 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 2023.09.11 강원신용보증재단 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로, 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금은 매수인 인수형입니다.
현재 최저매각가 250,880,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 4,312,320원을 먼저 제외한 뒤 이규민에게 246,567,680원이 배당되고, 보증금 중 138,432,320원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 일반 규칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102933 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 478-9 로뎀하우스 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 29.95㎡ · 5층 중 2층 204호 |
| 소유자 | 황재윤 · 2022.06.24 소유권 이전 · 거래가액 385,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 250,880,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2021.12.28 설정된 수협은행 근저당권은 2022.05.11 이미 말소됐습니다. 이후 황재윤이 2022.06.24 소유권을 취득했고, 이규민의 임대차는 그보다 앞선 2022.05.10 계약, 2022.05.16 확정일자, 2022.06.24 전입·점유를 갖추고 있습니다. 2023.08.01 임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이규민 | 전유부분 전부 | 385,000,000원 | 2022.06.24 / 2022.05.16 | 대항력 있음 우선변제 |
말소기준은 2023.09.11 강원신용보증재단 가압류 20,000,000원입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 이규민 1명입니다.
② 시세 비교 — 싸졌지만 시장의 경고도 크다
로뎀하우스의 최근 실거래 12건 전체 평균은 360,916,666원이지만, 가격 판단은 오래된 고가 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 321,666,666원, 최신 거래는 2026.07의 300,000,000원입니다. 현재 최저가 250,880,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.96㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 29.6㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 27.8㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 27.8㎡ | 4 | 353,000,000원 |
| 2025.02 | 29.31㎡ | 2 | 333,000,000원 |
| 2022.09 | 28.99㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2022.06 | 29.95㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 321,666,666원 |
가격만 보면 감정가 392,000,000원에서 250,880,000원까지 내려온 현재 회차는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 -14.0% 낮은 하락 추세이고, 최신 실거래도 300,000,000원까지 내려왔습니다. 과거 전체 평균 360,916,666원을 기준으로 싸다고 평가하기보다 최근 321,666,666원과 최신 300,000,000원을 기준선으로 보는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,312,320원 |
| 1. 임차인 이규민 보증금 | 385,000,000원 | 246,567,680원 |
| 2. 강원신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 이규민 보증금 미배당액은 138,432,320원입니다. 다만 특별매각조건상 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철2호선 신대방역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 다세대주택 5층 중 2층 204호이며, 엘리베이터·주차장·위생 및 급배수시설·화재경보기 등이 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역에 해당하며 공시지가는 3,922,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 소로에 접하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 로뎀하우스는 16세대이며 최근 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 계산상 미배당액은 138,432,320원이지만 특별매각조건을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 360,916,666원보다 최근 12개월 평균 321,666,666원과 최신 300,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -14.0% 낮습니다. 현재 최저가가 낮아 보여도 추가 하락 가능성을 가격 결정에 반영해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 9회 유찰이고 단지 경매 평균도 6.0회입니다. 현장 상태·수요·매각조건을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이 사건은 조건부로 해소된다”
이 사건을 최저가 250,880,000원과 보증금 385,000,000원만 놓고 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당 후 보증금 138,432,320원이 남기 때문입니다. 하지만 매각조건에서 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했기 때문에, 본건의 실질 인수액은 0원입니다.
가격 역시 과거 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 321,666,666원, 최신 거래는 300,000,000원이고 현재 최저가는 그 최근 평균의 78.0%입니다. 가격 자체는 최근 시세 아래까지 내려왔습니다. 다만 9회 유찰, 최근 추세 -14.0%, 다세대의 환금성 문제까지 겹쳐 있으므로 결론은 “권리위험은 특별매각조건으로 해소, 가격 메리트는 생겼지만 시장성은 보수적으로 확인”입니다.
