보증금 인수는 특약으로 0원*, 그런데 실질취득 3.92억은 최근 시세보다 14.8% 높다 — 신림 로뎀하우스 204호

서울중앙지방법원 2025타경102933. 신대방역 남동측 인근의 16세대 다세대주택 ‘로뎀하우스’ 2층 204호, 전용 29.95㎡ 물건입니다. 소유자 황재윤은 2022년 6월 20일 매매계약을 통해 385,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 24일 소유권이 이전됐습니다. 실제 임차인은 이규민 1명이며 임차보증금 역시 385,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 사실이 아닙니다. 임차인은 2022년 6월 24일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023년 9월 11일 강원신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 통상 낙찰가가 보증금에 미달하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건으로 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.

다만 권리위험이 가격위험까지 없애주지는 않습니다. 현재 최저가 392,000,000원은 최근 12개월 거래 평균보다 50,500,000원 높고, 2026년 2월 최신 거래보다 62,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 369,600,000원과 비교해도 106.1%입니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 9.3% 하락한 상황이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 차단

등기 흐름상 2021년 12월 28일 수협은행 공동담보 근저당권이 설정됐으나, 2022년 5월 11일 1번 근저당권 설정등기 말소가 기재됐습니다. 이후 이규민이 2022년 6월 24일 전입·점유했고, 2023년 8월 1일 보증금 385,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그 뒤인 2023년 9월 11일 강원신용보증재단 가압류입니다.

따라서 이규민은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 확정일자도 2022년 5월 16일이고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 특별매각조건이 없다면 회차별 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 특별매각조건이 없을 경우 예상되는 회차별 승계액은 현재 회차 0원, 8회 유찰 시 76,590,400원, 9회 유찰 시 138,432,320원입니다. 특별매각조건에 따라 이규민에 대한 해당 승계액은 실질 0원으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 실질취득액

로뎀하우스 전용 27.8㎡~29.96㎡ 거래 10건입니다. 전체 평균은 369,600,000원이지만 2022년의 385,000,000원~395,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.

실질취득액 392,000,000원은 최근 12개월 평균 341,500,000원보다 14.8% 높고, 최신 거래 330,000,000원보다 18.8% 높습니다. 전체 평균과 비교해도 106.1%입니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -9.3%의 하락 추세를 보입니다. 따라서 7회 유찰이라는 숫자만으로 “충분히 싸졌다”고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 6,288,000원과 임차보증금 385,000,000원이 배당되고, 수협은행에 712,000원이 배정되는 시뮬레이션입니다. 등기 흐름에는 2022.05.11 수협은행 1번 근저당권 설정등기 말소가 기재돼 있으므로 실제 배당순위와 채권 존속 여부는 원본 등기와 배당표를 대조해야 합니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오

* 특별매각조건에 따른 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 특약이 적용되지 않는 일반 구조라면 매각가가 내려갈수록 이규민의 미배당 보증금 승계액이 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울지하철 2호선 신대방역 남동측 인근이며, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택의 2층 204호이며 엘리베이터·주차장·위생 및 급배수시설·화재경보기 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 2필지 일단의 평탄한 부정형 토지로, 남측과 북측의 소로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 208.6㎡, 공시지가 3,922,000원/㎡, 지목은 대이며 다세대주택 부지로 이용됩니다.
• 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 거래. 확인된 거래 10건 중 최근 12개월 거래는 2건이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 9.3% 하락했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는 조건 및 이행 절차를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 369,600,000원보다 최근 12개월 평균 341,500,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
• 7회 유찰 표시 확인. 현재 최저가는 감정가와 같은 392,000,000원입니다. 유찰 횟수만 보고 가격이 인하됐다고 판단하면 안 됩니다.
• 임차권 말소 확인. 매각 후 이규민의 임차권등기가 실제 말소되는지와 점유 이전·명도 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.06.29 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리 및 관련 의무의 종결 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 수협은행 등기 대조. 2022.05.11 근저당권 설정등기 말소 기재와 예상배당상 712,000원 배정 내역을 등기부·채권계산서·배당표에서 대조해야 합니다.
• 현장 확인. 임대관계가 미상으로 조사된 부분이 있으므로 실제 점유자, 내부 상태, 체납 관리비와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원*이어도 현재 가격은 비싸다”

이 사건은 대항력 임차인의 거액 보증금 때문에 처음에는 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이규민 보증금의 실질 인수액은 0원*입니다. 권리상 가장 큰 위험은 특약으로 해소됩니다.

그렇다고 현재 회차의 투자매력이 높아지는 것은 아닙니다. 최저가이자 실질취득액인 392,000,000원은 최근 12개월 평균보다 14.8%, 최신 거래보다 18.8% 높습니다. 최근 가격 추세는 -9.3%이고, 물건은 이미 7회 유찰로 표시돼 있습니다. 권리는 특약 확인을 전제로 통과할 수 있지만 가격은 명확히 보류입니다. 현재 회차에서의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 최근 실거래보다 높은 실질취득액입니다.