대구지방법원 2026타경10153. 경주시 안강읍 산대리 우성한빛타운2차 202동 3층302호, 전용 56.812㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강현숙이고, 말소기준권리는 2006.11.06. 설정된 국민은행 근저당권 57,200,000원입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류 12,598,850원, 박해숙 근저당권 70,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
점유자로 확인된 강기섭은 2010.10.01. 전입했습니다. 말소기준일인 2006.11.06.보다 뒤이므로 대항력이 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2028 우성한빛타운2차 202동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.812㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 강현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박해숙 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2004.08.06. 소유권이전청구권 가등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 을구 4번 국민은행 근저당권입니다. 2015년 가압류, 2025년 박해숙 근저당권, 2026년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기섭 | 목록 1번 일부 | 2010.10.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않지만, 대항력이 없으므로 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다. 예상배당 자료 역시 매수인 인수를 0원으로 산정합니다.
③ 시세 비교 — 평균 아래지만 하락 추세는 확인
우성한빛2차 동일면적 56.81㎡의 실거래 표본은 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 71,166,666원보다 최근 12개월 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 5건 평균은 68,200,000원, 최신 거래는 2026.03. 88,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 56.81㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2026.01 | 56.81㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2025.12 | 56.81㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2025.08 | 56.81㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2025.06 | 56.81㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.81㎡ | 5건 | 68,200,000원 |
현재 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.8%입니다. 최근 평균보다 낮은 가격인 것은 분명하지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -6.9%로 하락 방향이라는 점은 함께 봐야 합니다. 따라서 단순히 전체 평균 71,166,666원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기보다는 최근 거래 범위와 추세를 기준으로 접근하는 편이 보수적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 57,200,000원 | 57,200,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 12,598,850원 | 5,248,000원 |
| 3. 근저당 · 박해숙 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 139,798,850원 중 채권자 예상배당은 62,448,000원이고 미배당은 77,350,850원입니다. 신청채권자 박해숙의 예상배당은 현재 매각가 가정에서 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 10층 건물 중 3층 302호입니다.
- 주변환경. 부근은 공동주택·단독주택·각종 상가·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 292,500원/㎡입니다.
- 단지·거래. 우성한빛2차는 108세대, 2001.07.16. 준공이며 동일면적 실거래 표본은 12건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 강기섭의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 71,166,666원보다 최근 12개월 평균 68,200,000원과 최신 거래 88,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -6.9%이므로 현재 최저가가 평균 아래라는 사실만으로 충분한 안전마진이 있다고 단정하지 않는 편이 좋습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 국민은행이 57,200,000원을 전액 배당받고, 경남신용보증재단은 일부 배당, 신청채권자 박해숙은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 가격은 최근 추세와 함께 본다
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2006년 국민은행 근저당이며, 확인된 점유자 강기섭의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균 68,200,000원의 93.8%로 평균 아래에 있지만, 최근 거래 추세가 -6.9%입니다. 따라서 이 사건은 권리 부담은 낮되, 최근 시세의 하락 방향까지 반영해 응찰가를 판단할 물건으로 정리할 수 있습니다.