대구지방법원 2026타경10157. 경주시 황성동 현진에버빌 101동 12층 1201호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 375,000,000원입니다. 권리 구조에서 가장 먼저 볼 것은 임차인이 아니라 갑구 4번 가등기입니다. 2014.03.04 접수돼 말소기준인 2022.01.13 신한은행 근저당보다 약 8년 앞서며, 권리자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다.
가등기 관련 주의사항에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 명시돼 있습니다. 따라서 이를 단순한 소멸권리로 취급하거나 인수 위험을 금액 0원으로 단정하면 안 됩니다. 반면 현황조사·매각물건명세서에 확인된 김홍빈의 전입일은 2024.08.16로, 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10157 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 1163 현진에버빌 101동 12층1201호 |
| 용도 / 위치 | 아파트 · 철근콘크리트구조 15층 중 12층 |
| 거래 비교면적 | 120.127㎡ |
| 소유자 | 최영 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 375,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사(주식회사 신한은행의 승계인) |
| 청구액 | 166,096,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
말소기준 이후 설정된 신한은행 추가 근저당 60,000,000원, 최우영 가압류 100,000,000원, 신용보증기금 가압류 7,015,032원, 김동윤 근저당 50,000,000원, 최우영 가압류 88,320,899원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.10.26 경주세무서장 압류는 2025.12.09 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍빈 | 목록 1번 일부 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 임차보증금 승계 없음 |
실제 확인된 점유자는 김홍빈 1명입니다. 전입일 2024.08.16은 말소기준 2022.01.13보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구·우선변제 여부는 원본 명세서에서 보완 확인해야 합니다. 이 임차인 때문에 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
현진에버빌1차는 604세대, 2009.02.27 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 120.13㎡·123.88㎡·124.1㎡이고, 최근 12개월 거래 12건 평균은 368,708,333원입니다. 신건 최저가 375,000,000원은 이 최근 평균의 101.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 123.88㎡ | 4 | 396,000,000원 |
| 2026.08 | 120.13㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 120.13㎡ | 14 | 358,000,000원 |
| 2026.06 | 120.13㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 123.88㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2026.05 | 123.88㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 120.13㎡ | 15 | 367,500,000원 |
| 2026.04 | 124.1㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 120.13㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 120.13㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 123.88㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 123.88㎡ | 15 | 474,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 368,708,333원 |
최근 실거래 범위는 335,000,000원~474,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026.09의 396,000,000원으로 신건 최저가보다 높지만, 가격 메리트 판단의 기준이 되는 최근 12개월 평균은 368,708,333원이므로 현재 최저가 375,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,050,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 최우영 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 7,015,032원 | 7,015,032원 |
| 5. 근저당 · 김동윤 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 6. 가압류 · 최우영 | 88,320,899원 | 31,934,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 425,335,931원 가운데 채권자 배당액은 368,950,000원, 미배당액은 56,385,931원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 이는 선순위 가등기의 법적 인수 문제와 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 375,000,000원 | 368,950,000원 | 56,385,931원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 130,335,931원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 189,495,931원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가격 자체는 300,000,000원, 240,000,000원으로 낮아지지만, 선순위 가등기 리스크는 가격이 내려간다고 자동으로 없어지지 않습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “몇 회 유찰되면 싸진다”는 가격 접근보다 가등기의 성격과 인수 여부를 먼저 확정하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현진에버빌 제101동 제12층 제1201호로 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부근은 아파트단지, 나지, 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 5~6차선 포장도로, 남동측 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,029,000원/㎡입니다.
- 단지. 현진에버빌1차 604세대, 2009.02.27 준공입니다.
- 현장 확인. 시건장치 및 거주인 부재로 내부구조·마감재는 동단지 동유형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 4번 가등기의 원인·종류와 매각 후 존속 여부를 등기부 원본 및 관련 서류로 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 권리 우선. 이 사건은 임차인보다 2014.03.04 가등기가 핵심입니다. 가격 검토보다 권리 확인이 먼저입니다.
- 임차인 보완 확인. 김홍빈은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 보완 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 신건 375,000,000원은 최근 12개월 평균 368,708,333원의 101.7%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 전제하면 안 됩니다.
- 최근 거래 편차. 최근 거래가 335,000,000원~474,000,000원으로 넓게 분포하므로 층·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 선순위 가등기
이 물건은 임차인만 보면 단순합니다. 김홍빈의 전입일은 말소기준 이후라 대항력이 없고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석의 중심은 임차인이 아닙니다. 2014.03.04 가등기가 2022.01.13 말소기준보다 앞서며 자료상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 게다가 담보가등기인지 종류를 확인해야 한다는 경고까지 있습니다.
가격 역시 신건 단계에서 매력적이라고 보기 어렵습니다. 최저가 375,000,000원은 최근 12개월 평균 368,708,333원의 101.7%입니다. 최신 거래 396,000,000원보다 낮기는 하지만, 최근 평균보다 높은 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 선순위 가등기의 성격과 처리 여부가 확인되지 않은 상태에서는 가격 할인만으로 이 리스크가 해소되지 않습니다.
