대구지방법원 2026타경10165. 경주시 동천동 한신청실맨션 4층 405호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 광주주택유한회사로 2022년 5월 27일 매매를 원인으로 2022년 6월 7일 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 71,000,000원입니다.
권리의 핵심은 2022년 9월 23일 설정된 박찬 전세권 110,000,000원입니다. 전세권의 범위는 주거용 전유부분 건물 전부이고, 등기상 존속기간은 2022년 9월 23일부터 2024년 9월 22일까지입니다. 이후 2025년 3월 11일 서울특별시 압류가 잡혔고, 이 압류가 제시된 말소기준권리입니다. 따라서 전세권은 시간상 말소기준보다 앞선 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10165 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 동천동 811-2 한신청실맨션 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 아파트 이용 · 철근콘크리트조 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 광주주택유한회사 (2022.06.07 소유권이전 · 거래가액 71,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 별도의 임차인 보증금을 합산할 자료는 없지만, 등기부에는 박찬 명의의 전세권 110,000,000원이 존재합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 최저가가 높다
한신청실의 제시된 실거래 12건은 전용 74.16㎡와 80.91㎡ 거래가 함께 포함되어 있습니다. 전체 평균은 83,916,666원이지만, 오래된 저가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.91㎡ | 4 | 92,500,000원 |
| 2025.02 | 80.91㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.01 | 74.16㎡ | 8 | 89,000,000원 |
| 2024.12 | 74.16㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2023.10 | 74.16㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2023.09 | 74.16㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2022.09 | 74.16㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2022.07 | 74.16㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 74.16㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2022.05 | 80.91㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.03 | 74.16㎡ | 7 | 78,500,000원 |
| 2022.02 | 74.16㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 92,500,000원 |
최신 거래는 2026년 7월 4층 80.91㎡의 92,500,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 표본 1건 기준 92,500,000원입니다. 신건 최저가 103,000,000원은 이 가격의 111.4%로, 약 10,500,000원 높습니다. 전체 실거래 평균 83,916,666원과 비교하면 최저가는 122.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,242,000원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 박찬 | 110,000,000원 | 100,758,000원 |
| 미배당 | - | 9,242,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 전세권 채권 110,000,000원 중 100,758,000원이 배당되고 9,242,000원이 부족합니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 9,242,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 29,483,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 45,666,560원 |
제시된 시나리오에서는 1회 유찰 시 전세권 미배당이 29,483,200원, 2회 유찰 시 45,666,560원으로 커집니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 선순위 전세권 자체가 권리분석의 중심인 만큼 유찰 여부와 별개로 소멸·인수 여부 원본 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시청 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·근린생활시설·공동주택으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 포장도로, 동·서측으로 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 679,900원/㎡, 토지면적은 2,221.1㎡입니다.
- 규제. 소로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 한신청실은 55세대, 1990년 12월 21일 사용승인된 단지로 제시되어 있으며 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸·인수 확인. 박찬 전세권 110,000,000원의 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 신청채권자 동일성 확인. 현재 신청채권자 박찬과 전세권자 박찬이 동일하게 표시되어 있으므로 경매 신청의 기초권리와 배당관계를 사건기록에서 대조하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 103,000,000원은 최신 거래·최근12개월 평균 92,500,000원보다 10,500,000원 높습니다.
- 표본 수 고려. 최근 12개월 평균은 1건 거래에 기초하므로 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 전세권, 그 다음에도 가격
이 물건은 “최저가 103,000,000원짜리 신건”이라는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 우선 2022년 설정된 박찬 전세권 110,000,000원이 2025년 말소기준 압류보다 앞서고, 현재 경매 신청채권자 또한 박찬입니다. 제시된 배당 산정에서는 매수인 인수 0원으로 계산되지만 전세권 미배당 9,242,000원이 발생하므로, 최종 매각물건명세서상 소멸·인수 기재 확인이 첫 번째 과제입니다.
그 확인이 끝나더라도 가격은 보수적입니다. 실질취득 103,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 92,500,000원의 111.4%입니다. 최근 흐름 자체는 +11.3%로 상승했지만, 현재 신건 가격이 이미 최신 거래보다 높기 때문에 현 회차에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
