대구지방법원 2025타경10016. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 346-1에 위치한 건물과 토지에 관한 경매입니다. 경매 물건의 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 철근콘크리트구조 4층 다가구주택 16가구입니다. 소유자는 이무순이며, 등기부상 2016.04.19 소유권이 이전되었습니다.
등기부의 말소기준권리는 2023.08.28 대신도시개발주식회사 가압류입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이나, 이 건물에 전입한 다수 임차인의 주민등록일이 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
특히 건물 외의 토지 목록에도 주의해야 합니다. 매각물건명세서가 목록3의 지상권 존속을 명시하고 있고, 목록3·4는 지분매각입니다. 건물 임대차뿐 아니라 토지 지분과 지상권의 실제 권리범위를 함께 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 346-1 도로명주소: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평2길 12 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 감정평가상 단독주택(다가구주택 16가구) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 |
| 사용승인 | 2014.09.05 |
| 토지 | 토지대장상 면적 445㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 일부 토지 목록은 공유지분 매각 |
| 소유자 | 이무순 (2016.04.19 소유권이전) |
| 감정가 | 987,490,310원 |
| 최저매각가 | 987,490,310원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 공단새마을금고 |
| 청구금액 | 325,969,120원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.28 대신도시개발주식회사 가압류 · 청구금액 145,085,963원 |
| 임차관계 | 성명이 확인되는 임차 관련 인원 12명 · 별도 확인 필요 기재 1건(공사) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3,4 지분매각 |
| 특별 인수사항 | 목록3 을구 7번 지상권등기 존속 및 매수인 인수 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 그러나 선순위 점유는 남는다
등기부에 기재된 과거 공단새마을금고 근저당권은 2014.09.18 설정되어 채권최고액이 500,500,000원이었고, 2022.07.13 변경 내용에는 413,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 해당 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소된 권리로 분류되어 있습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재 존속하는 담보권으로 취급하거나, 그 채권최고액을 예상배당에 중복 반영해서는 안 됩니다.
현재 분석상 말소기준은 2023.08.28 대신도시개발주식회사 가압류입니다. 그 이후 칠곡군 압류, 주식회사에스비아이저축은행 가압류, 용인축산업협동조합 가압류 및 공단새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입과 미상 보증금이 핵심
현황조사와 매각물건명세서 등에 성명이 기재된 임차 관련 인원은 12명입니다. 이 중 11명은 말소기준권리인 2023.08.28보다 먼저 전입한 것으로 기록되어 있습니다. 나머지 이종모는 2024.01.17 전입으로 말소기준 이후입니다.
전입일이 빠르다는 사실은 대항력 검토에서 중요하지만, 전입일만으로 실제 대항력의 모든 요건이나 인수할 보증금액을 확정할 수는 없습니다. 보증금 및 계약 내용이 확인되지 않은 임차인은 대항력 가능·보증금 미상으로 구분합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 강소영 201호 |
2022.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 강다혜 203호 |
2022.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 이형태 205호 |
2022.10.12 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 김순희 206호 |
2021.05.17 확정 2022.04.20 |
미상 | 가능·미상 | 우선변제 가능 배당요구 2026.01.27 |
| 이명희 301호 |
2020.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 조현주 302호 |
2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026.02.09 · 우선순위 확인 |
| 이종모 307호 |
2024.01.17 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 필요 |
| 이도연 501호 |
2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 김성복 502호 |
2018.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 박승환 503호 |
2018.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026.01.27 · 우선순위 확인 |
| 최명희 505호 |
2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 이미정 202호(약 45㎡) |
2023.03.02 확정 2023.03.02 |
20,000,000원 | 선순위 전입 | 우선변제 가능 임차권등기 · 배당요구 |
| 공사 호실 미확인 |
미상 | 0원 기재 실제 관계 미확인 |
판정 불가 | 확인 필요 |
대항력 배지는 전입일과 확인된 임대차 정보에 따른 위험 분류입니다. 최종 대항력은 실제 인도·점유, 주민등록의 유효성, 임대차관계 및 권리 선후관계를 함께 확인해야 합니다. 우선변제 가능 표시는 배당액 확정을 뜻하지 않습니다.
그러므로 현재 매수인 인수 0원이라는 계산 결과를 확정된 권리분석 결론으로 사용하는 것은 위험합니다.
예상배당표에는 보증금 20,000,000원 전액이 배당되는 것으로 계산되어 있지만, 실제 배당순위와 지급액은 다른 임차인의 우선변제권, 세금 및 법정 우선채권을 반영해 확인해야 합니다. 전액 배당이 이루어지면 이 임차인의 미배당 보증금 인수 문제는 해소될 수 있으나, 다른 임차인들에게까지 같은 결론을 적용할 수는 없습니다.
③ 인수 위험 — 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없다
대항력을 갖춘 임차인이 낙찰대금에서 보증금을 전액 회수하지 못하는 경우, 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 이 사건에서는 선순위 전입자가 다수이고 상당수 보증금이 미상이므로 실제 인수액을 계산할 근거가 부족합니다.
| 인수 검토 항목 | 확인된 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 선순위 전입자 | 11명 | 인수 가능성 |
| 보증금액 미확인 | 11명 | 금액 산정 불가 |
| 이미정 임차보증금 | 20,000,000원 | 실제 배당 확인 |
| 목록3 지상권 | 2014.08.12 등기 · 존속 | 매수인 인수 명시 |
| 목록3·4 공유지분 | 지분매각 | 이용권한 확인 |
| 실질취득금액 | 987,490,310원 + 추가 인수 부담 | 총액 미확정 |
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 증가할 수 있습니다. 특히 보증금 인수형 경매에서는 낙찰가만 보고 물건이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
예를 들어 특정 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금을 매수인이 사실상 전부 부담해야 하는 구조라면, 그 임차인과 관련된 실질취득 부담은 낙찰가와 미배당 보증금의 합계로 평가해야 합니다. 이 사건은 여러 임차인이 존재하므로 개별 보증금과 배당관계를 확인한 뒤 전체 인수액을 합산해야 합니다.
실질취득비용 = 낙찰대금 + 인수하는 미배당 임차보증금 + 그 밖의 취득·권리처리 부담
지상권 존속으로 인한 이용 제한이나 가치 하락 역시 별도로 평가해야 합니다. 미상 보증금과 지상권의 경제적 영향을 확인하기 전에는 실질취득비용도, 안전한 입찰 상한도 제시할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 987,490,310원 가정)
아래 표는 확인된 일부 채권과 추정 집행비용을 이용한 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차인의 미상 보증금 및 일부 우선채권이 충분히 반영된 최종 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,274,903원 |
| 1. 임차인 이미정 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대신도시개발주식회사 | 145,085,963원 | 145,085,963원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 338,526,900원 | 338,526,900원 |
| 4. 가압류 · 용인축산업협동조합 | 17,700,356원 | 17,700,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 453,902,188원 |
집행비용은 추정치입니다. 표시된 배당액과 잔여액은 미상 임차보증금, 당해세, 최우선변제금 및 다른 미반영 채권이 없거나 영향을 주지 않는다는 조건의 계산 결과입니다. 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
또한 칠곡군 압류와 다른 임차인들의 미상 보증금도 이 계산에 충분히 반영되어 있지 않습니다. 따라서 소유자 잔여 453,902,188원이나 채권 미배당 0원을 확정적인 배당 결과로 볼 수 없습니다. 실제 배당순위와 채권 존부를 확인하여 재계산해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하가 곧 안전마진은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 모형상 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 987,490,310원 | 0원 | 실제 인수 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 789,992,248원 | 0원 | 실제 인수 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 631,993,798원 | 0원 | 실제 인수 미확정 |
최저매각가만 보면 신건 987,490,310원에서 1회 유찰 시 789,992,248원, 2회 유찰 시 631,993,798원으로 낮아지는 구조입니다.
그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면 낙찰가 인하의 이점은 줄어들 수 있습니다. 특히 보증금이 충분히 크고 배당이 줄어드는 구조에서는 낮아진 낙찰대금만큼 인수할 보증금이 증가할 수 있습니다.
여기에 매각으로 소멸하지 않는 지상권의 영향까지 남아 있으므로, 회차별 최저가를 기준으로 단순하게 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
이 사건에서 가격상 유리한 입찰 구간을 검토하려면 먼저 전체 임차보증금과 배당순위를 확정하고, 지상권의 범위 및 토지 지분에 관한 사용·수익관계를 확인해야 합니다.
⑥ 시세 비교 — 거래 근거 없이 할인율을 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 987,490,310원이고 감정가와 동일합니다. 그러나 이 건물과 비교할 수 있는 다가구주택 또는 유사 수익형 부동산의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 토지 공유지분과 존속 지상권이 결합된 일괄매각 대상이므로, 일반적인 토지·건물 일체 소유 물건의 거래가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다.
실제 가격 경쟁력을 판단하려면 비교 가능한 최근 거래, 건물의 임대수익, 공실 및 임대차 현황, 공유지분의 이용 제한, 존속 지상권에 따른 가치 영향 등을 확인해야 합니다.
현재 상태에서는 신건뿐 아니라 유찰 후 가격에 대해서도 시세보다 저렴하다거나 충분한 안전마진이 확보된다고 판단할 근거가 없습니다.
⑦ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북삼읍사무소 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 공공시설, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하며 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 외벽은 화강석·외장타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·전기설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 분류되며 실제 이용은 다가구주택 16가구입니다. 따라서 임대차의 전체 현황과 개별 가구의 보증금 확인이 핵심입니다.
- 토지. 토지대장상 면적은 445㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다. 평지·사다리형이며 소로에 접하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 북삼초등학교 상대보호구역 등의 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 233,700원/㎡가 기재되어 있습니다. 이 수치는 해당 토지의 개별 매매가격이나 경매 낙찰가를 의미하지 않습니다.
- 공유지분. 감정요항표에는 일부 토지가 이무순 외 1인의 공유지분으로서 각 공유자의 지분위치 확인이 곤란하고, 전체면적을 기준으로 평균단가를 산정하여 이무순 지분만 평가했다고 명시되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록3·4가 지분매각이라는 점을 고려하여 실제 취득하는 토지의 권리범위와 건물 이용에 필요한 토지 사용권을 확인해야 합니다.
- 존속 지상권. 목록3에 설정된 2014.08.12 지상권이 매수인에게 인수됩니다. 지상권과 공유지분이 실제 이용·처분·환금성에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 목록3 을구 7번 지상권의 존속 내용과 인수 조건을 먼저 확인하세요. 존속기간, 목적, 토지 범위, 지상권자 및 제한사항이 핵심입니다.
- 토지 등기부 확인. 건물 등기부뿐 아니라 매각 대상 각 토지의 등기사항을 확인하고, 공유지분과 지상권의 관계를 정확히 파악해야 합니다.
- 임대차계약서 확보. 201호, 203호, 205호, 206호, 301호, 302호, 307호, 501호, 502호, 503호, 505호의 보증금과 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 선순위 전입 검토. 말소기준보다 먼저 전입한 11명에 대해 실제 점유, 임대차계약, 주민등록 유지 여부 및 대항력 성립 시점을 확인해야 합니다.
- 배당요구 검토. 김순희, 조현주, 박승환, 이미정의 배당요구 내역을 확인하고, 다른 임차인의 배당요구 여부와 법정 배당요구 종기 및 우선변제권을 검토하세요.
- 이미정 임차권등기. 202호의 임차권등기와 보증금 20,000,000원에 대해 실제 배당액과 미배당금 발생 여부를 확인해야 합니다.
- '공사' 기재 확인. 별도 기재된 '공사'의 정체, 권리관계 및 다른 임차인과의 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 공단새마을금고의 청구금액 325,969,120원이 예상배당표에 별도로 반영되지 않은 사유를 확인하고 실제 배당순위를 다시 검토해야 합니다.
- 세금과 우선채권. 칠곡군 압류와 관련한 체납액 및 당해세, 임차인의 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 다가구주택 각 호실의 현 점유자를 확인하고, 임차인별로 배당금 수령과 인도 의무가 어떻게 연결되는지 검토해야 합니다.
- 건물·토지 이용. 제시외 건물의 실제 범위, 토지 공유자와의 이용관계, 지상권 존속에 따른 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 산정. 확인된 미배당 임차보증금, 각종 취득 부대비용, 명도 부담과 존속권리의 경제적 영향을 함께 고려해 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 시세 및 수익성 검토. 유사 다가구주택 실거래가격과 실제 임대수익, 공실률, 보유비용을 확인해 감정가격과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 인수권리가 먼저다
대구지방법원 2025타경10016은 겉으로 보면 감정가 987,490,310원의 신건 다가구주택 경매입니다. 그러나 실제 권리관계는 단순하지 않습니다.
말소기준인 2023.08.28보다 먼저 전입한 임차인이 11명이고, 이 가운데 상당수는 보증금액이 확인되지 않았습니다. 배당요구를 한 임차인도 존재하며, 이미정의 임차권등기도 확인됩니다. 무엇보다 매각물건명세서가 목록3의 지상권을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
예상배당표에서 인수액과 미배당액이 0원으로 계산되더라도, 미상 보증금과 존속 지상권이 존재하는 상태에서는 이를 확정된 안전성의 근거로 삼을 수 없습니다. 신청채권자의 배당이 별도로 반영되지 않은 문제까지 있어 배당 계산을 재검토할 필요가 있습니다.
시세 역시 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 유찰이 진행되어 최저매각가가 낮아지더라도 선순위 임차보증금 인수 위험과 지상권 존속 문제는 자동으로 해결되지 않습니다.
결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 먼저 전체 임차보증금과 실제 배당가능액을 확인하고, 토지 지상권과 공유지분의 권리범위를 검토해야 합니다. 그 결과를 반영한 실질취득금액이 산출되어야 비로소 입찰가와 경제성을 판단할 수 있습니다.
